La direttiva 17/UE della Comunità Europea datata 2014 è stata recepita dal nostro Governo con l’ormai tristemente famoso Decreto Mutui. Si tratta quindi di un intervento normativo che riforma completamente la disciplina dei mutui per l’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione. La frequenza dei contratti di mutuo in Italia, nonostante con la crisi che sconsiglia di investire in immobili e la rigidità delle banche nell’erogazione dei prestiti, risulta ancora molto frequente. Ecco perché la nuova normativa interessa moltissimi contribuenti.
Dal 1° luglio via alla nuova disciplina
La data di partenza per queste novità è fissata per il 1° luglio 2016, perché a tutti i mutui contratti a partire da quella data, verranno applicate le nuove norme. Il decreto mutui contiene precise norme che cercano di semplificare il contratto del mutuo che si stipula in banca, tutelando il cliente dal punto di vista informativo ed agevolando le banche nel caso in cui il contraente del mutuo inizi a non pagare. I vantaggi per il cittadino che vuole aprire un mutuo sono di carattere informativo. Infatti, entra in vigore il PIES, il prospetto informativo Europeo che altro non è che un documento contenente tutte le informazioni del mutuo che si sta andando a sottoscrivere.
La Banca sarà obbligata a consegnare al cliente il documento ed il cliente di norma avrà una settimana di tempo per accettare o valutare il da farsi. L’utilità di questo nuovo processo potrebbe consentire al cliente di valutare bene i vantaggi e gli svantaggi dell’offerta della banca, magari paragonandola ad altre offerte. Infatti, la consegna del PIES rappresenta obbligo per la banca di congelare il contratto per i 7 giorni di tempo concessi al cliente, mentre non prevede per quest’ultimo nessun obbligo o vincolo con l’Istituto di Credito, tanto è vero che è possibile ripetere la stessa operazione presso banche concorrenti per confrontarne le offerte.
Inoltre, la banca è tenuta a fornire al cliente un consulente che lo affiancherà nel momento della stipula del contratto.
Rate scadute, valore dell’immobile ed esproprio
Se le nuove norme di cui parlavamo prima sembrano andare a favore del cliente, qualcosa potrebbe ritorcersi contro. Infatti la stima dell’immobile dovrà essere fatta da un perito scelto dalle parti o da un tribunale ed è stabilito che il mutuo concesso non potrà essere superiore all’80% del valore di acquisto del bene.
In caso contrario il mutuo sarebbe nullo e la banca in caso di vendita dell’immobile per realizzare quanto erogato come mutuo, potrebbe non vedersi riconosciuto il 20% di differenza. Proprio l’insolvenza è una delle note dolenti del decreto. Infatti anche se sono state allungate le rate non pagate che possono portare il contribuente a rischiare di perdere la casa (18 rate non pagate), alla banca è data la possibilità, una volta appurata l’insolvenza del cliente, di mettere in vendita la casa gravata da ipoteca, senza passare da un tribunale per le operazioni di esproprio.
Restano valide le regole di sempre e cioè che in caso di vendita della casa da parte della banca, il debito risulta estinto dalla vendita a prescindere dal valore di realizzo che è riuscita ad ottenere la banca.
In parole povere, anche se la banca riesce a piazzare la casa ad un valore inferiore al debito rimasto in capo al cliente, lo stesso verrà cancellato. In caso contrario è sempre valida la tutela del cliente in caso in cui la casa venduta produca margini di guadagno rispetto al mutuo restante. In questo caso la banca tratterrà solo la quota che gli spetta come risarcimento del mutuo, mentre il surplus incassato dalla vendita finirà nelle tasche del cittadino.
