L’Agenzia fiscale, ogni qualvolta procede alla rettifica del valore di un bene immobile, non deve limitare l’indagine ad un mero confronto tra il valore risultante dall’atto di compravendita e le quotazioni Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare), ma deve sempre “andare oltre”. La stessa Agenzia delle Entrate con la recente circolare n.16/291016 ha raccomandato ai suoi funzionari di effettuare accessi eventualmente, anche all’interno dell’abitazione. Le quotazioni OMI costituiscono solo il punto di partenza che aiutano nell’individuazione del valore venale in commercio, ma da sole non possono bastare a fondamento della pretesa dell’Agenzia.
Quindi anche una stima effettuata esclusivamente “a tavolino” dai funzionari può risultare insufficiente specialmente laddove occorre effettuare una visione diretta dell’immobile in questione. Lo stesso può infatti risultare in uno stato di degrado. Inoltre non basta nemmeno un confronto delle abitazioni limitrofe e più in generale del quartiere. A dirlo è stata una recente pronuncia della Cassazione, la n. 12308 del 15 giugno 2016 che ha chiarito le conseguenze di una valutazione astratta e basata solo sulle quotazione OMI.
Il caso di specie all’attenzione della Corte
La vicenda concreta ha avuto come protagonista appunto l’Agenzia delle Entrate che aveva notificato un avviso di rettifica e liquidazione ai fini dell’imposta di registro, operando dunque una valutazione dell’immobile in aumento.
Dopo che la Corte D’appello ha rigettato il suo ricorso per un evidente contrasto tra i criteri di valutazione indicati e gli esiti concreti della stessa, l’Agenzia fiscale ha proposto ricorso per cassazione. Le motivazioni degli Ermellini, che si sono schierati dalla parte del contribuente, sono da rintracciarsi nel fatto che la verifica sul luogo, per accertare la condizione di conservazione dell’appartamento rappresenta il criterio cardine ai fine dell’effettiva individuazione del valore venale del bene.
Nel caso di specie inoltre sull’immobile era in corso una massiccia attività di ristrutturazione.
Quali gli effetti di una verifica basata su criteri eventuali ed astratti ?
Secondo gli Ermellini, l’Agenzia delle Entrate soccombe in giudizio ogni qualvolta fonda tutta la propria tesi sulle sole quotazioni Omi per l’individuazione del valore venale - commerciale dell’immobile.
I giudici di Piazza Cavour infatti hanno sottolineato che ai fini dell’imposta di registro, il valore venale del bene immobile deve essere individuato al giorno della firma del contratto di vendita.
Allo stesso modo le volumetrie edificabili o la potenzialità edificatoria non sono di per sé elementi idonei a costituire una valida motivazione ai fine dell’emissione del relativo avviso di rettifica. Occorre tener conto anche delle condizioni dell’immobile in quel momento. Nel caso dovessero però emergere delle contraddizioni tra i risultati del sopralluogo e i risultati delle stime comparative, a prevaleresono sempre i primi. Gli Ermellini hanno quindi sottolineato la correttezza del metodo di stima sintetico - comparativo che considera sia lo stato di conservazione dell’unità immobiliare, sia gli oneri di ristrutturazione.
Ecco perché sono necessari ulteriori elementi di prova quali la potenziale utilizzazione, la scarsa possibilità di vendita e l’accesso all’immobile, che presuppone sempre l’autorizzazione della Procura, essendo in caso contrario invalida e dunque inutilizzabile la stima effettuata. Per altre info di diritto potete premere il tasto segui accanto al nome.
