Dal contratto di locazione nascono degli obblighi e dei diritti sia in capo al conduttore proprietario che in capo a locatore. Proprio su questi la giurisprudenza si è pronunciata con 3 recenti sentenze snocciolando dei principi di diritto molto importanti. Vediamo quindi cosa dicono, partendo dalla descrizione dei caso di specie
Cassazione n. 18987 del 27 settembre sui canoni d’affitto
La Suprema Corte con la sentenza n. 18987/16 si è schierata a favore del proprietario che concede in affitto un appartamento con dei problemi inerenti il suo utilizzo.
In tali casi il canone è dovuto ma ad una condizione: ovvero che sia ancora possibile l’uso dell’unità immobiliare. Ne consegue che la muffa sulla pareti, le macchie d’umidità o i vizi strutturali che comportano crepe sulla vernice se non costringono l’affittuario ad andare via dall’immobile, allo stesso modo non lo esonerano nemmeno dal non pagare il canone di locazione. Protagonista del caso sottoposto all’attenzione della Corte è stata infatti una signora che aveva chiesto al Tribunale e alla Corte d’Appello la risoluzione per inadempimento di un contratto di locazione. Secondo lei l’immobile locato era compromesso da gravi vizi strutturali tali da giustificare, ai sensi dell’art. 1460 cod.
civ., il mancato versamento dei canoni da parte della stessa che, quindi non avrebbe dovuto essere considerata morosa. Dopo che la Corte d’Appello ha rigettato il suo ricorso la donna si è rivolta alla Cassazione.
La Suprema Corte ha statuito che solo ove l’appartamento sia completamente inutilizzabile allora il canone di affitto non deve essere versato.
Il conduttore non può arrogarsi il diritto di interrompere il pagamento del fitto, né ridurne l’ammontare dei canoni qualora l’immobile presenta dei vizi, anche se tali difetti dipendano dalla mancata una manutenzione del proprietario. L’impossibilità di godimento del bene locato dovrebbe semmai spingere l’inquilina a citare innanzitutto davanti al giudice il proprietario per chiedere la riduzione del compenso mensile e la misura del risarcimento dei danni verificati.
Canoni di locazione e immobili pignorati: 2 sentenze a confronto
Altre due sentenze della Corte di Cassazione vertono invece sul tema degli immobili pignorati. In particolare la Suprema Corte con la sentenza n. 19264/16 ha statuito che i canoni relativi alla locazione di una casa pignorata vanno versati al custode, che poi li consegna ai creditori intervenuti nella procedura, anche se c’è già stata l’aggiudicazione dell’immobile all’asta. Nello specifico il debitore che ha la casa pignorata non può darla in affitto poiché, altrimenti i canoni di locazione dovranno essere versati al custode e non al proprietario. Viceversa anche dopo la vendita della casa all’asta, l’acquirente-aggiudicatario del bene non può rivendicare i canoni di locazione se la data di inizio dell’affitto risulta essere anteriore all’aggiudicazione stessa dell’abitazione.
Sempre in tema di canoni di locazione non abitativa, la Cassazione con ordinanza n. 19240 del 28.09.2016. ha fatto delle importanti precisazioni. In particolare gli Ermellini hanno precisato il canone degli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo concorre alla formazione del reddito Irpef anche se non incassato a causa della morosità dell’inquilino. Esso quindi va dichiarato e ciò fino a quando non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida di sfratto, che devono essere sempre dichiarate dal proprietario. Per l’Agenzia delle Entrate, ciò che conta è l’esistenza di un reddito di locazione per il proprietari, che quindi deve essere tassato.
Discorso diverso invece per gli immobili ad uso abitativo dato che i canoni, se non percepiti, non devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi se è terminato il procedimento di convalida di sfratto per morosità entro il termine per la presentazione della prima. Per altre info di diritto potete premere il tasto segui accanto al mio nome
