Le novità in tema di mutuo per la casa sono state poste in essere in virtù del recepimento della direttiva comunitaria n. 17/2014 riguardante i contratti dei consumatori dei beni immobili residenziali. La novità che rappresenta il fulcro centrale della nuova prassi di erogazione e di regolazione del mutuo per la casa è costituita dalla cosiddetta clausola di inadempimento. Infatti, è proprio la sottoscrizione automatica di detta clausola che dà vita all'espropriazione dell'immobile subordinata alla condizione del mancato pagamento di ben 18 rate. Si tratta, quindi, di una clausola facoltativa, ossia, rimessa alla libera volontà del contraente.

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Costui potrebbe anche stipulare il contratto di mutuo, senza la sottoscrizione della clausola di inadempimento, e ricollegarsi alla disciplina vigente fino a pochissimi giorni (la banca revoca il mutuo dopo il mancato pagamento di 7 rate, ma non libera definitivamente il debitore, il quale se la casa viene venduta ad un prezzo inferiore, è tenuto a versare la restante differenza). Si procede all'espropriazione della casa anche se il marito divorziato non paghi il mutuo della casa dove vivono la moglie e i figli.

Espropriazione automatica senza l'intermediazione del Tribunale e della vendita all'asta

Prima di addentrarci nelle vere novità recepite in virtù della direttiva comunitaria, sembra opportuno ricordare l'esistenza del Fondo di solidarietà per l'acquisto della prima casa.

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Si tratta di un fondo che agisce in favore di categorie di mutuatari che non versano in ottimali condizioni economiche, prevedendo la possibilità di sospendere l'adempimento del pagamento del mutuo per 18 mesi, in vista di una migliore e personale soluzione patrimoniale del debitore. Del pari, nella stessa ottica di aiutare l'economia, sono previsti contributi a fondo perduto per nuove attività. Ritornando alla clausola di inadempimento, si deve rilevare che oltre che facoltativa, non ha effetto retroattivo; vale, dunque, solo per i contratti di mutuo che si stipuleranno da questo momento. L'istituto di credito, se non vengono pagate 18 rate, procede in via automatica alla vendita dell'immobile, senza dare avvio al processo esecutivo. La casa viene venduta in assenza della procedura dell'asta giudiziaria. A fronte della vendita, il debitore, viene definitivamente liberato dal suo debito.

Garanzie e tutele per la parte del mutuatario, divieto del patto commissorio

Nella comune logica dei contratti dei consumatori, trova diritto di cittadinanza, l'idea che il consumatore sia la parte debole del rapporto.

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Si teme che tra il debitore e la banca possa sussistere una asimmetria di tipo soprattutto informativo, che sfoci nella predisposizione di un modello prestampato includente la clausola di inadempimento. Per tale motivo è prevista l'assistenza obbligatoria di un consulente che indirizzi in modo consapevole e trasparente il debitore verso l'orientamento delle sue scelte. Resta indiscusso il divieto del patto commissorio, cioè, quel patto che prevede il trasferimento della proprietà di un bene, dato in funzione di garanzia, al verificarsi dell'inadempimento del debitore.

Da logico contraltare vi è la validità del patto marciano, quel patto in forza del quale il debitore consegna un bene in garanzia al creditore, prevedendo che il creditore diventi proprietario dello stesso in caso di inadempimento, previa stima del valore del bene da parte di un terzo imparziale e con obbligo del creditore di restituire al debitore l'eventuale differenza di valore del bene rispetto alla vera entità del debito garantito. Quest'ultimo assunto trova la sua ratio giustificativa nella circostanza che il nostro ordinamento vieta la sproporzione e l'ingiustificato arricchimento. Con la nuova disciplina sui mutui per la casa si vuole evitare che ad un eccesso di garanzia del creditore corrisponda un eccesso di responsabilità patrimoniale del debitore. #mutuo casa