Un lettore del quotidiano di difesa dei consumatori Il Salvagente ha inviato un quesito riguardante un particolare caso di danni da infiltrazioni di acqua. Il caso prospettato riguarda un condominio nel quale ci sono 8 garage di cui quattro collocati sotto i giardini di proprietà di due famiglie.
Infiltrazioni di acqua in garage sotto un giardino
Il lettore è a conoscenza del fatto che in base al dettato legislativo se ci sono infiltrazioni di acqua le spese sono a carico del proprietario del box, ad eccezione del caso in cui esse non siano state provocate da una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari e chiede se nel caso in cui si programmino lavori di manutenzione sul tetto devono essere compresi i millesimi riferiti ai garage che stanno sotto ai giardini.
La risposta del giornale parte dal considerare il caso di acqua che proviene dai giardini che fanno da copertura a un box. E' necessario chiedere l'intervento di un tecnico per capire la causa delle infiltrazioni, che possono avere a che fare con la cattiva impermeabilizzazione del giardino o con il sistema di irrigazione oppure ancora con un altro impianto comune al Condominio. Lo specialista stilerà una perizia nella quale descriverà lo stato dei luoghi e sulla base di essa si passerà allo step ulteriore del procedimento.
Risarcimento dei danni: principi generali
Il proprietario del giardino è responsabile dei danni cagionati ad un bene o luogo di proprietà altrui, in questo caso il garage, se è difettoso un impianto di pertinenza del suo bene oppure alla scarsa manutenzione di esso protratta nel tempo.
Il tetto dei garage è una parte comune in base all'elenco presente nell'articolo 1117 del codice civile e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli stessi sono da ripartirsi tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Se ci sono garage, che non appartengono a nessuno dei condomini coperti dal tetto, i proprietari non devono concorrere alle spese.
Il principio è quello di cui al comma 3 dell'articolo 1123 c.c. secondo il quale le spese di manutenzione nel caso in cui un edificio abbia più di una scala, cortile, lastrico solare, opera e impianto è a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
E' questo il principio per distinguere un bene condominiale da uno di pertinenza di un singolo condominio o un gruppo di proprietari.
Si tratta di un criterio oggettivo, il quale dovrebbe eliminare tutti i dubbi ogni volta che ci si chieda come debba essere ripartita una spesa in condominio
