La locazione in quanto contratto consensuale ad effetti obbligatori consente da un lato al conduttore di godere e di usare un bene immobile per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo. Dall’altro lato permette al locatore di ricevere un corrispettivo, mettendo a di disposizione di terzi quello stesso immobile. Il locatore deve però consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, deve garantire il pacifico godimento e mantenerla in stato da servire all’uso pattuito.

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Con la stipula del contratto di locazione nascono quindi una serie di diritti e doveri fra le parti e proprio su questi la giurisprudenza si è pronunciata con 3 recenti sentenze, 2 delle quali a favore del conduttore e 1a favore del locatore.

No all’autoriduzione arbitraria del canone di locazione

La 1^ sentenza della Corte di Cassazione, la n.7636/2016, ha avuto come protagonista un conduttore, che non contento dello stato dell’immobile che presentava gravi vizi strutturali ha deciso di ridurre unilateralmente l’importo del canone.

Tali vizi, taciuti al momento di sottoscrizione del contratto, rendevano l'abitazione inidonea all’uso pattuito. L'inquilino quindi dopo essersi visto notificare un decreto ingiuntivo (proprio per aver versato una somma minore di quella concordata nel contratto) ha proposto opposizione in tribunale sostenendo che il canone di affitto concordato non corrispondeva all’effettivo valore dell’immobile. ll giudizio è arrivato in Corte di Cassazione che, rigettando il suo ricorso, ha statuito che non si può mai procedere alla cosiddetta autoriduzione del canone di locazione per l’immobile adibito sia ad uso abitativo che ad uso commerciale.

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I giudici di legittimità hanno ricordato che l’inquilino non può detrarre nemmeno le somme spese per procedere alle riparazioni, non rimborsate dal locatore, allo stesso modo delle spese per quelle riparazioni urgenti e necessarie (spese di manutenzione straordinaria). In presenza di un vizio rilevante e non conosciuto, il conduttore può solo citare in giudizio il locatore e può quindi chiedere la riduzione del prezzo di affitto o la risoluzione del contratto. Se il conduttore chiede anche il risarcimento del danno deve dare prova della sussistenza del vizio e del nesso causale con il pregiudizio di cui chiede il risarcimento.

L’effetto principale che si determina in tali casi è quindi l’annullamento del contratto

Nullità del recesso verbale e dei patti aggiuntivi non scritti

La Corte di Cassazione con la sentenza n.7638/2016, ha invece statuito che non si può considerare sciolto il contratto solo con un accordo verbale. E’ il codice civile in primis a richiedere per i contratti di locazione la forma scritta: nello specifico la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata previa registrazione del contratto stesso.

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In caso di mancato rispetto di questa forma l’accordo è infatti nullo. Gli ermellini, confermando un orientamento oramai consolidato, hanno statuito che anche il recesso dal contratto richiede la stessa forma scritta. Infatti sia la modifica, sia la revoca di contratti “formali” devono rispettare le stesse regole dell’atto originario cui si riferiscono. Nel caso di specie, il locatore aveva sottolineato che vi era stato uno scioglimento del contratto di locazione per mutuo dissenso, avvenuto quindi per comportamenti concludenti. Insindacabile dunque la decisione dei giudidi di legittimità di rigettare il suo ricorso

Allo stesso modo la Corte di Cassazione con la sentenza n.7634/2016 ha evidenziato la nullità dei patti occulti con cui le parti di un contratto di locazione determinano un importo del canone di locazione superiore rispetto a quello previsto dal contratto scritto. Secondo gli Ermellini tale patto occulto non scritto, non può essere sanato nemmeno in caso di registrazione tardiva, con la conseguenza che il locatore deve restituire i maggiori canoni percepiti. Per altre info di diritto potete premere il tasto segui accanto al nome.