Il contratto d’affitto può essere disdetto in anticipo, prima della sua scadenza, sia dall’inquilino sia dal proprietario, in presenza di alcune condizioni previste dalla legge. La cause del recesso o della disdetta dalla locazione di immobili ad uso abitativo sono però differenti a seconda che si tratti del conduttore o del locatore. A tal proposito, la Cassazione con una recente sentenza n. 20952 del 17 ottobre 2016, ha fatto un po di chiarezza sul tema.

Risoluzione del contratto da parte dell’affittuario

In particolare la Corte di Cassazione ha innanzitutto chiarito che l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto d’affitto solo per:

  • scadenza naturale del contratto;
  • per cause indicate nel contratto;
  • per giusta causa: si deve trattare di un evento imprevedibile al momento della stipula del contratto di affitto e indipendente dalla volontà del conduttore.
  • per gravi motivi, in tale ipotesi è necessario un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata, a pena di risarcimento del danno. Fra i gravi motivi possono rientrare quelli dovuti: alla rumorosità dell’appartamento superiore alla«normale tollerabilità» ( a prescindere dalle origini del rumore, per vicini rumorosi e impianti condominiali, e nonostante la possibilità del locatore ad effettuare i lavori di insonorizzazione), a vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere gravemente la salubrità di tali ambienti, una grave malattia del conduttore che non gli consente di salire le scale a piedi.

Non è necessario che il recesso debba essere accettato dal locatore, che non appena lo riceve, tramite una lettera raccomandata diventa irrevocabile.

La cessazione anticipata della locazione si perfeziona inoltre con la riconsegna dell’immobile entro la data scritta nella comunicazione di recesso. Gli Ermellini, e qui sta l’importanza della presente decisione, hanno statuito che queste regole valgono anche in caso di pignoramento del canone di affitto, messo in atto dai creditori del proprietario.

Quali sono le ipotesi in cui il proprietario può disdire il contratto?

I giudici di legittimità hanno inoltre ricordato che fra le cause di diniego della rinnovazione del contratto alla 1^ scadenza, da parte del locatore c’è:

  • la necessità di destinare l’immobile ad uso proprio o ad attività commerciale o ad abitazione
  • la certezza che il conduttore dispone di altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione in quel comune
  • l’accertamento del mancato utilizzo della casa senza una plausibile motivazione
  • la icostruzione, la trasformazione, la demolizione dell’edificio, se c’è necessità che lo stesso debba essere ricostruito o nel caso in cui devono eseguirsi sopraelevazioni
  • in caso di vendita a terzi dell’immobile locato, il conduttore ha il diritto di prelazione.

Per le scadenze successive agli 8 anni, il proprietario deve inoltrare l’atto di disdetta entro i 6 mesi anteriori la scadenza del contratto di locazione.

Ai fini della sua efficacia inoltre la disdetta dell’affitto deve essere registrata. È da questo momento che, in caso di pignoramento dell’immobile diventa opponibile ai creditori del proprietario. Il terzo pignorato ( conduttore) non può essere costretto, a proseguire il rapporto di locazione, contro la sua volontà solo perché i canoni di locazione sono oggetto di pignoramento. Per altre info di diritto potete premere il tasto segui accanto al mio nome
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