Il contratto di locazione spesso prevede che al momento della sottoscrizione ilconduttore corrisponda al proprietario una cauzione a garanzia (detta anche “caparra”) dell’esatto adempimento contrattuale.

Tale cauzione di solito corrisponde all’equivalente di due o massimo tre mensilità (art. 11 della legge 392/78) e serve a tutelare il locatore nel caso in cui il conduttore non paghi i canoni pattuiti oppure arrechi danni all’immobile: allo scadere del contratto (o prima nel caso di sfratto per morosità) il conduttore potrà trattenere la cauzione fino alla compensazione del credito.

Il problema sorge nel caso di danni arrecati dal conduttore all’immobile (o agli arredi e suppellettili) poiché in tale caso non è semplice quantificare l’ammontare del danno, o meglio, non è semplice mettere d’accordo le parti in virtù di evidenti contrapposti interessi.

La pronuncia del Tribunale di Roma

In caso di disaccordo circa l’addebito dalla cauzione, il locatore non potrà arbitrariamente trattenere somme da egli stesso determinate, ma dovrà procedere ad esercitare un’apposita azione giudiziaria volta all’accertamento ed alla quantificazione del danno.

In caso contrario il locatore si esporrebbe alla eventuale azione del conduttore che potrebbe legittimamente richiedere al giudice un decreto ingiuntivo (esecutivo) nei suoi confronti, avendo la cauzione i requisiti della liquidità, certezza ed esigibilità (alla scadenza contrattuale).

Ciò è quanto statuito recentemente dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 10196/16, che si rifà anche all’orientamento della Cassazione (sent. n. 4725/1989).

In pratica laddove il locatore non si attivi in tempi ragionevoli affinché il giudice quantifichi l’ammontare del danno (e quindi lo autorizzi a decurtare dalla cauzione una somma determinata), il conduttore potrà procedere con il ricorso per ingiunzione di pagamento al fine di ottenere la restituzione della caparra nonché gli interessi maturati (fino alla scadenza del contratto, oltre quelli maturati dopo la scadenza fino al giorno dell’adempimento).

In definitiva, solo in caso di mancato versamento dei canoni locatizi (già determinati nel loro ammontare), il locatore è legittimato a trattenere automaticamente le relative somme compensandole con la cauzione e fino alla concorrenza dei canoni insoluti.

Gli interessi sulla cauzione

Infine, appare d’obbligo precisare che il deposito cauzionale è inoltre produttivo di interessi ai sensi dell’art.

11 della L. 392/78. Tali interessi vanno calcolati alla fine di ogni anno e dovrebbero essere corrisposti in favore del conduttore al termine di ogni anno e comunque non oltre il termine della scadenza contrattuale (tranne in caso di compensazione con eventuali canoni insoluti, come abbiamo già visto). Terminata la locazione essi si prescriveranno nel termine di cinque anni.

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