Con sentenza dell'8 febbraio 2016 n.2072 la Cassazione, esaminando un'avversione dell'Agenzia delle Entrate, è intervenuta dando alcune delucidazioni in merito alle agevolazioni fiscali "prima casa" introdotte dalla Legge di Stabilità 2016. In particolare, la Suprema Corte ha riconosciuto come valida la possibilità di ricorrere allo stesso beneficio, nel caso di cambiamento d'immobile, con conseguente acquisto di una nuova dimora. Ad ogni modo, per richiedere il bonus, bisogna tenere in considerazione alcuni chiarimenti forniti dalla risoluzione, oltre a rispettare i parametri fissati dalla Stabilità.

Come ottenere l’agevolazione

Il beneficio consiste nell’abbattimento dell’imposta di registro, con una divaricazione di applicazione nel caso si tratti di trasferimento da un privato o da un’impresa.

Nella prima situazione, infatti, si considera l’imposta del 2% e imposta ipotecaria e catastale di 50 euro. Invece, se l’agente della vendita è un’impresa, l'alienazione è passiva di IVA nella percentuale del 4%, mentre le imposte catastale e di registro sono maggiorate fino al tetto dei 200 euro. Si presentano alcune condizioni inclusive, per le quali si rimanda all’articolo 1, comma 55 della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 in ordine alle quali pretendere l’agevolazione in argomento. Esse sono:

  • che l’unità abitativa sia accatastata nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11  e dunque non sia classificata come immobile di lusso; 
  • che la residenza e locazione dell’immobile su cui si rivendica lo sconto coincidano. In caso diverso, occorre trasferire la residenza entro 18 mesi a decorrere dall’atto di vendita;
  • che il contribuente non sia proprietario di altri fabbricati locati nello stesso Comune in cui è ubicata l’abitazione oggetto dell’agevolazione
  • che il ricorrente non abbia, sul territorio nazionale, altri fabbricati per i quali ha goduto di una precedente agevolazione.

Come godere più volte dello stesso bonus

Con la nuova disciplina, il proprietario di un cespite che abbia gestito l’acquisto dello stesso godendo del beneficio, se occorre alla vendita e ad un altro acquisto, può ancora portare in detrazione il credito d’imposta, purché l’atto della nuova vendita si compia entro un anno dal rogito.

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Bisogna comunque attendere alle condizioni sopra dette. La Cassazione ha ammesso la possibilità per il contribuente di replicare lo sgravio tributario in successivi atti di alienazione.

A parere della Corte, il legislatore non ha fissato limiti per il ricorso alle agevolazioni, accettando la neutralizzazione dell’imposta assolta nella precedente conduzione. Tale possibilità è riconosciuta se si effettua il trasferimento di residenza nelle abitazioni di volta in volta acquistate nello stesso anno. Infatti, se un contribuente vende l'immobile entro 5 anni dall’acquisto, nel giro di un anno da tale trasferimento compra un'altra casa e successivamente compie le stesse operazioni, può continuare a beneficiare dello sgravio, senza alcun difetto di legittimazione.

Le operazioni di vendita e successivo acquisto devono concludersi entro un anno, fino a concorrenza dell’intera somma. La "conditio sine qua non" è che il fabbricato nuovamente acquistato venga destinato a propria residenza. La Cassazione conclude legittimando il contribuente a fruire del credito d’imposta, anche se questo non si è costituito con la corrispondenza di una somma, ma con il bonus cumulato dal precedente acquisto.

 

 

 

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