In attesa della 1^ scadenza fiscale prevista fra 2 giorni, relativa ad IRPEF, IMU E TARI, l'agenzia delle entrate, con la circolare n.27/E, ha fornito dei chiarimenti sull’agevolazione 1^ casa e sul trasferimento immobiliare. L'ente, in merito all’agevolazione 1^ casa, ha chiarito che il contribuente, se acquista un'abitazione in un Comune in cui è già titolare di un'altra dimora, non può usufruire dei benefici. Tale preclusione rimane ferma anche se questi si impegna a vendere l'immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto. L’agevolazione, infatti, vale solo se l’acquirente ha in precedenza acquistato una casa fruendo di essa.

Deduzione su acquisto e impresa di costruzione

Per quanto riguarda la deduzione al 20% del costo di acquisto degli immobili da dare in locazione per 8 anni, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la norma attuale non pone vincoli alla qualifica del soggetto cedente.

Quindi è possibile riconoscere il beneficio a prescindere da chi cede l’unità immobiliare. Si deve considerare rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad 8 anni, con riferimento ai contratti di affitto a canone concordato che abbiano una durata di 6+2. Sono comprese, infatti, anche tutte le ipotesi in cui l'accordo scritto abbia un periodo di efficacia, per effetto di proroghe, fino ad 8 anni, previste dalle parti o dalla legge.

Effetti della mancata vendita entro l’anno

Per quanto riguarda gli effetti nel caso di mancata vendita dell’immobile entro un anno dall’acquisto della nuova casa, si fa riferimento ai principi affermati con le risoluzioni n.150/E del 2011 e n.112/E del 2012, che consentono di evitare l’applicazione della sanzione amministrativa, beneficiando inoltre dell’istituto del ravvedimento operoso.

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La prima risoluzione prevede che l’acquirente può revocare la dichiarazione di intenti contenuta nell’atto di acquisto, nel caso di mancato trasferimento della residenza, nel termine di 18 mesi (ancora pendente) nel Comune in cui è sito l’immobile acquistato. Egli deve però presentare apposita istanza all’ufficio dove è stato registrato l’atto, provvedendo a versare le imposte di trasferimento in misura ordinaria, senza applicazione di sanzioni.

Viceversa, se è già decorso il termine di 18 mesi, si decade dall’agevolazione, e il contribuente è tenuto a corrispondere le sanzioni ma può avvalersi, anche in questo caso, dell’istituto del ravvedimento operoso. È necessario presentare istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto, per attestare l’avvenuta decadenza dall’agevolazione prima casa.

Anche la risoluzione n.112/E del 2012 prevede che, laddove il contribuente non possa rispettare l’impegno assunto, entro l’anno stabilito per la rivendita, deve proporre un’apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia, con la quale revocare l’impegno relativo allo spostamento dell’immobile.

Stesso discorso vale anche se non si verifica la condizione del nuovo trasferimento entro 2 anni, con riferimento al cambio di proprietà nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare. In questo caso sono comprese le imposte di registro, ipotecaria, catastale e gli interessi di mora.

Contratti di locazione e registrazione

L’Agenzia delle Entrate ha fornito indicazioni anche sulla nuova modalità di registrazione di contratti di locazione. In particolare, sussiste solidarietà fra locatore e conduttore dell’immobile, riguardo l’adempimento della registrazione e il pagamento della relativa imposta entro 30 giorni dalla stipula. Il locatore deve fornire “documentata comunicazione” nei successivi 60 giorni, sia all’inquilino sia all’amministratore del condominio. In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto, rimane invariata la disciplina sanzionatoria. Va sempre comunicata all’Agenzia, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, la proroga, anche tacita, del contratto di locazione.