Brutte notizie per chi avesse contratto un mutuo in passato; la La Corte di Cassazione, con sentenza n.24675 del 19 ottobre scorso, ha eliminato qualsiasi controversia sull'usura sopravvenuta. Per la Corte suprema infatti ''non si determina nullità o inefficacia della clausola di determinazione dei tasso degli interessi stipulata anteriormente all'entrata in vigore della legge 108/96 (che ha determinato il cosiddetto tasso soglia) o della clausola stipulata successivamente per un tasso non eccedente tale soglia risultante al momento della stipula, né la pretesa del mutuante di riscuotere gli interessi contraria al dovere di buona fede nell'esecuzione del contratto'' .
Questa decisione delude molti clienti delle banche, a cui sono stati applicati interessi molto vicini alla soglia e che speravano, con la discesa dei tassi, di poter recuperare retroattivamente la parte rimasta fuori dalle soglie.
La stima dei tassi impliciti
Ma cosa può succedere a chi accende oggi un mutuo ? Per scoprirlo abbiamo ''campionato'' delle proposte presenti sul mercato, sia a tasso fisso che a tasso variabile, rispettivamente per la ristrutturazione (50.000 euro a 10 anni) e l'acquisto (200.000 euro, l'80% del valore dell'immobile, a 30 anni). Escludendo le spese di istruttoria e quindi il TAEG, ci siamo concentrati sui tassi.
Per la ristrutturazione il mutuo a tasso fisso viene offerto all'IRS + 2,35 punti, mentre il tasso variabile all'Euribor 3 mesi + 1,85. Per l'acquisto lo spread sull'IRS del mutuo a tasso fisso è pari all'1% e per il tasso variabile Euribor+1,4%.. Fin qui i dati reali. Ma per decidere la convenienza è necessario fare un passo avanti e guardare ai dati teorici. Sul mercato dei tassi è presente una serie di rendimenti realizzati ordinati per scadenza che permette di stimare quali sono i tassi impliciti, anno per anno, che permettono l'equilibrio finanziario tra i rendimenti delle varie scadenze.
Ad esempio se il tasso ad un anno è il 6% e quello a due anni è il 7%, esisterà un tasso implicito che renderà indifferente direttamente investire a due anni al 7% o investire ad un anno al 6% e ricapitalizzare il montante per l'anno successivo a questo tasso teorico.
Il calcolo è il seguente X = (((1+0,07)^2/(1+0,06)) - 1) = 0,0807 = 8,07% . Questo tasso implicito è il tasso a un anno tra un anno. Sviluppando il calcolo lungo l'intera serie dei rendimenti fino a 30 anni possiamo quindi conoscere l'andamento teorico di tutti i tassi ad un anno nel tempo, impliciti nei rendimenti attuali.
Indicizzazione attuale e teorica
Cosa ne viene fuori? Ne deriva che la media teorica decennale dei tassi euribor, fatti gli opportuni aggiustamenti per considerare la differenza tra IRS (tasso annuale legato alle obbligazioni) e Euribor (tasso di riferimento trimestrale legato ai depositi bancari) e completata con lo spread applicato dalla banca, è molto vicina al tasso fisso ''finito'' (IRS 10 anni + spread).
Logicamente la rata iniziale proposta sul tasso variabile è inferiore di circa un 10% al tasso fisso, per effetto dell'attuale indicizzazione, ma questo risparmio è solo apparente se si realizzano i tassi teorici. I rendimenti di mercato variano continuamente, e la scelta del tasso variabile implica una previsione consapevole di tassi mediamente inferiori a quelli impliciti.
L'effetto Spread
Diverso è il caso del mutuo a 30 anni, e non per effetto dei mercati. Su tutto questo periodo la serie dei tassi impliciti non è sempre crescente, come per i prossimi 10 anni, ma dall'undicesimo anno inizia gradualmente a discendere. Questo implica che l'Euribor medio teorico sia più vicino all'IRS di quanto accade sulla scadenza a 10 anni.
Però lo spread sul parametro variabile è sensibilmente superiore, a differenza della ristrutturazione. È il ruolo delle banche a condizionare principalmente la convenienza relativa di un mutuo. Ragionando sui tassi ''finiti'' e semplificando si rileva che il costo di una scommessa sulla discesa dei tassi rispetto a quelli impliciti, ovvero la quota di rischio che si sceglie puntando sul tasso variabile, è pari al 10% della rata iniziale per 10 anni partendo da una rata iniziale uguale al 90% di quella a tasso fisso, e del 33% della rata iniziale per 30 anni, partendo da una rata iniziale pari all'80% dell'alternatiiva .
''Il rischio finale è non correre il rischio'' (James Goldsmith)