Il proprietario di immobile ogni qualvolta decide di dare in affitto un appartamento proprio per non correre il rischio di trovarsi di fronte un inquilino moroso deve sempre prendere una serie di accortezze e seguire delle regole che gli permettono di trovare un conduttore affidabile che ha in primis la possibilità di pagare. Ecco quindi che fra le misure che consentono di tutelarsi contro la morosità incolpevole c’è anche la richiesta di una fideiussione bancaria o delle ultime 3 buste paga per verificare la solidità finanziaria.
È inoltre buona accortezza anche stipulare una polizza contro danni durante la locazione, così da tenersi indenni da esborsi e ritardati pagamenti e fotografare i mobili al fine di far pagare all’inquilino le spese per le eventuali riparazioni e la manutenzione degli elettrodomestici.
Tali precauzione servono infatti ad evitare spiacevoli conseguenze fra le quali anche il caso piuttosto frequente in cui alla scadenza del contratto di affitto, l’inquilino che ha preso possesso dell’immobile non voglia più liberarlo. Sul punto una recente sentenza della Corte di Cassazione la n.16932/16 ha precisato che fra le armi a disposizione del proprietario contro l’inquilino che non vuole andare via, se sono venute meno le condizioni per la sua permanenza all’interno della casa, non c’è mai la denuncia penale ma solamente il procedimento di sfratto o l’azione di occupazione senza titolo.
Inquilino moroso che non lascia libera la casa: conseguenze
Protagonista del caso da cui trae origine tale sentenza è stato un inquilino che appunto proprio perché era rimasto all’interno dell’appartamento senza alcun titolo e contro la volontà del proprietario era stato citato in giudizio dallo stesso per il reato di cui all’articolo 633 c.p.. Sia i giudici di merito sia la Corte di Cassazione hanno però precisato che la condotta tipica del reato di invasione di edifici consiste nell’introduzione dall’esterno in un immobile altrui o in un fondo di cui non si abbia il possesso. Anche secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, viceversa l’invasione non può ricorrere se il soggetto, entrato legittimamente in possesso del bene, prosegue nell’occupazione contro la volontà del proprietario.
Secondo gli ermellini, nel caso di specie, proprio perché l’inquilino era entrato legittimamente nel possesso dei bene, avendo altresì ricevuto delle chiavi dell’appartamento altrui, non poteva certamente sussistere l’illecito penale. Ne consegue che in tali casi il proprietario non può mai denunciare l’inquilino ai carabinieri o alla Procura della Repubblica se alla scadenza del contratto esso non liberi l’appartamento.
Quali i rimedi per far liberare l’appartamento?
L’unica alternativa quindi è incardinare una causa civile, ovvero una procedura esecutiva di sfratto. Per poter procedere allo sfratto devono sussistere 2 presupposti fondamentali:
- che sia stato stipulato e registrato un contratto di locazione. Se il contratto non è registrato, si deve procedere con la causa ordinaria di occupazione senza titolo a cui si aggiungerà l’ulteriore esecuzione forzata;
- che il conduttore dell’immobile non ha pagato il canone.
Il proprietario deve notificare l’atto di intimazione e citazione a mani proprie del conduttore (presso la sua residenza) con il quale gli intima il rilascio dell’immobile e lo cita in giudizio per una determinata data.
Tale 1^ fase, si svolge in forma sommaria ed in contraddittorio tra le parti. In tale caso l’inquilino può non costituirsi in giudizio o può costituirsi, non opponendosi al rilascio dell’immobile. Il giudice emetterà un'ordinanza con cui convalida lo sfratto per morosità. In alternativa l'inquilino può opporsi alla procedura di sfratto: inizia così la fase del processo a cognizione piena. Il conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità può evitare la pronunzia della convalida pagando i canoni pregressi prima dell’udienza di comparizione. Per altre info di diritto potete premere il tasto segui.