Il Tribunale di Napoli, chiamato ad esprimersi in materia condominiale con la sentenza n. 3054 del 22 marzo 2023, ha affermato che, affinché una delibera assembleare sia considerata valida è necessario che il verbale sia stilato in maniera chiara.
I fatti di causa
Due soggetti avevano proposto, davanti al Tribunale, l'impugnativa della delibera dell'assemblea del condominio, con domanda di declaratoria di invalidità della delibera stessa in ordine al primo punto all'o.d.g. I due condòmini sostenevano che la delibera fosse invalida per diversi motivi, fra i quali la presenza di diverse e gravi anomalie nella redazione del verbale, nonché nel conteggio dei presenti, con conseguente violazione dei quorum costitutivi e deliberativi.
In particolare, gli attori della causa hanno asserito che in una successiva assemblea dei condòmini l'amministratore aveva dichiarato che la situazione prospettata nel verbale dell'assemblea impugnato non era corrispondente alla situazione reale reale, dal momento che alcune deleghe e presenze erano state trascritte male. Altresì, l'amministratore condominiale aveva anche dato ulteriori giustificazioni, secondo gli attori del tutto incongruenti, in relazione alle altre censure a lui mosse sul preventivo inerente alla propria candidatura e alla propria qualifica.
La pronuncia del Tribunale di Napoli
Il giudice partenopeo in questi giorni ha dato ragione ai due condòmini.
In particolare il Tribunale di Napoli ha precisato che in tema di condominio, a differenza dell'azione di annullamento della delibera assembleare, la nullità opera nelle situazioni che seguono: originaria assenza degli elementi costitutivi fondamentali, impossibilità dell'oggetto, nonché contenuto contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
Sono da ritenersi nulle tutte le deliberazioni con cui, a maggioranza, vengano stabiliti oppure modificati i criteri di ripartizione delle spese contemplati dalla legge o dalla convenzione, in quanto trattasi di una materia, la quale esula dalle attribuzioni assembleari di cui all'articolo 1135, nn. 2 e 3, codice civile. Contrariamente sono annullabili tutte le deliberazioni che concernono la ripartizione, fra i partecipanti al condominio, delle spese che riguardano la gestione dei beni e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali contemplati dalla legge o dalla convenzione, in quanto si tratta di deliberazioni assunte nell'esercizio di tali attribuzioni assembleari, la cui impugnazione deve essere proposta nel termine di decadenza contemplato dall'articolo 1137, comma 2, del codice civile.
Altresì, secondo il giudice partenopeo, ai fini della valutazione della corretta deliberazione assembleare, una volta verificate le convocazioni, mediante il verbale dell'assemblea dei condomini si può verificare il rispetto delle norme di legge e delle condizioni di validità della delibera assembleare. Esse, dall'esame del verbale, devono risultare chiare e verificabili, nonché prive di dubbi e incertezze.
Pertanto il verbale va redatto in maniera chiara, evidenziando quanto occorre per considerare validamente adottata una delibera, senza ricorrere a verifiche differenti dall'esecuzione di meri calcoli dei quali siano evidenziati i dati da utilizzare. In virtù di tutto ciò, il Tribunale di Napoli ha annullato la delibera in questione.
