Il d.lgs. n. 72/16, che recepisce la direttiva 2014/17/UE è appena entrato in vigore. La nuova disciplina sui contratti di credito ai consumatori sui beni immobili residenziali, è racchiusa in 4 articoli: l’art. 1 che modifica il T.U. bancario, l’art. 2 che modifica il d.lgs. n.141/2010; l’art. 3 che reca disposizioni transitorie; l’art. 4 che contiene la clausola di invarianza finanziaria.
Tale normativa, salvo quanto previsto dalla disciplina transitoria, si applicherà ai contratti di mutuo sottoscritti con decorrenza dal 1° luglio. Ai contratti in essere continuano ad applicarsi le disposizioni vigenti alla data di entrata in vigore del decreto.
La novità più importante è l’introduzione della "clausola anti-insolvenza", ossia la possibilità per le banche di vendere la casa dei mutuatari morosi senza esperire il procedimento di espropriazione forzata, rivolgendosi al Tribunale. Si vogliono abbreviare i tempi di recupero del credito in sofferenza. Non basta quindi un solo ritardo nel pagamento, ma deve perfezionarsi un inadempimento contrattuale per non aver pagato 18 rate mensili del mutuo perché si realizzi la restituzione della proprietà dell’immobile sul quale è stato aperto il mutuo.
Entrambe le parti devono però pattuire e sottoscrivere tale clausola, che non può influire sulla conclusione del contratto di credito
Tutela del consumatore alla sottoscrizione della clausola
Il decreto mutui non solo contiene precisi obblighi informativi, ma anche reca un obbligo di assistenza nei confronti dei clienti. In primis infatti le banche devono fornire per iscritto tutte quelle informazioni personalizzate mediante consegna del "Prospetto informativo europeo standardizzato" (PIES). Il PIES dopo esser stato consegnato al cliente, che ha una settima di tempo per riflettere anche al fine di fare un confronto fra le differenti offerte di credito sul mercato e prendere le dovute decisioni.
In questo senso la banca è tenuta ad evidenziare tutti i pro e i contro del contratto di mutuo che il cliente andrà a sottoscrivere anche in relazione alla sua situazione finanziaria e alla sue necessità. L’offerta di crediti vincola il finanziatore durante i 7 giorni di riflessione del cliente
Un’altra tutela al cliente viene fornita con l’obbligo di assistenza da parte di un consulente che a tal proposito fornirà, a titolo gratuito, un'informazione semplificata e chiara per permettergli di valutarne la convenienza e quindi l’opportunità dell’intero contratto. Al momento del raggiungimento dell’accordo inoltre entrerà in scena il perito nominato per stimare il relativo valore dell’immobile.
Ricordiamo che la stima del perito è comunque un atto dovuto. Quest’ultimo viene scelto dalle parti insieme o qualora non ci sia accordo, dal Presidente del Tribunale competente.
Tuttavia rimangono dei deficit di tutela nei confronti dei consumatori. Perchè il vero problema è la stima dell’immobile prima della vendita: il perito infatti potrebbe esser tentato di deprezzare l’immobile per rendere più agevole la ricerca di offerenti. Fermo restando il divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.), viene così codificato il "patto marciano”. Tale istituito prevede che in caso di vendita, il debito che dovesse residuare si estingue anche se superiore al valore dell’immobile, fermo rimanendo il diritto del consumatore all’eccedenza.
La banca in tale fase si adopera con diligenza a ‘racimolare’ dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.
La giurisprudenza sul contratto di mutuo
La Corte di Cassazione con una recente sentenza n. 2915/2016 ha statuito che nel caso di contratto di mutuo la banca non può finanziare più dell’80% del valore dell’immobile ipotecato da acquistare: se lo dovesse fare il mutuo è nullo e il mutuatario non deve restituire l’importo in eccesso (20%). E’ sempre la Banca d’Italia a determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in relazione al valore degli immobili ipotecati, a garanzia sia del consumatore sia della stessa banca