All’inquilino è consentito non pagare il canone di locazione tutte le volte che infiltrazioni da umidità o l’impianto luce non a norma ne rendano inutilizzabile l’appartamento. La magistratura a tal proposito con la recente sentenza n. 8637/16 ha statuito che in tutte le ipotesi di impossibilità totale del godimento della casa è da ritenersi legittima la sospensione del pagamento del canone anche nelle ipotesi in cui il vizio non attiene alle funzioni strettamente inerenti all’abitare. La vicenda giudiziaria da cui trae origine tale statuizione ha riguardato un conduttore che dopo aver scoperto alcuni cavi elettrici a profondità inferiore a quella regolamentare (privi di protezione) non aveva potuto fruire dell’abitazione perché c’era un alto rischio di folgorazione.
L’inquilino aveva quindi dapprima inviato diverse lettere al proprietario per cercare di risolvere la storia in via bonaria, poi non avendo ricevuto alcun riscontro aveva deciso di non pagare più il canone. Dopo il ricorso da lui proposto però sia il Tribunale sia la Corte d’appello non hanno accolto le sue doglianze. La Cassazione finalmente gli ha dato ragione. Gli Ermellini hanno precisato infatti che il locatore è tenuto sempre a consegnare il bene in condizioni tali da permetterne l’uso al conduttore. Nel caso di grave inadempimento da tale obbligo (ed in violazione all’articolo 1460 del Cod. civile) il conduttore può bene esimersi dal provvedere mensilmente al pagamento del canone.
Affitto: senza prescrizione possibile compensazione dei crediti
Nella casistica delle controversie fra inquilini e proprietari rientra però anche l’ipotesi di reciproco inadempimento dell’affittuario e del proprietario. Ebbene, in tali casi, sempre la Corte di Cassazione con un’altra sentenza, la n 10750 del 25 maggio, ha ammesso la compensazione dei rispettivi crediti senza prendere in considerazione i termini di prescrizione.
Nello specifico, la protagonista della sentenza della Cassazione è stata una società conduttrice che aveva interrotto il pagamento dei canoni (compresi quelli dell’energia elettrica). Il proprietario del locale così la cita in giudizio avviando una procedura di sfratto per morosità. Dopo lo sfratto ed in virtù del fatto che i locali erano diventati inagibili per via dello stacco della luce, la conduttrice aveva però chiesto il risarcimento dei danni subiti oltreché la restituzione dei titoli cambiari forniti in garanzia.
Dal canto suo la proprietaria pretendeva il pagamento dei canoni arretrati. Il Tribunale prima, e la Corte d’Appello dopo, ha accolto la richiesta della conduttrice sulla restituzione dei titoli di garanzia e ritenendo altresì compensate integralmente le reciproche ragioni di credito. Non soddisfatta però la conduttrice ha fatto ricorso in Cassazione, evidenziando come la sentenza di merito avesse fatto cattiva applicazione dell'articolo 1242 del cod civ. sulla compensazione dei crediti reciproci.
Le motivazioni della Cassazione: sentenza n.10750/16
Gli Ermellini però nell'abbracciare il dispositivo dei colleghi di merito hanno ritenuto che le reciproche ragioni di credito dell'affituaria e del locatore, benché si fondino sul comune presupposto del contratto di affitto, non possono considerarsi derivanti da un unico rapporto.
Risultando infatti diversi i titoli costitutivi di ciascuna pretesa: risarcitoria da inadempimento contrattuale (da una parte del conduttore) e restitutoria da mancato pagamento (da parte del proprietario). Ad avviso dei giudici di legittimità ne consegue che risulta inapplicabile la prescrizione del diritto al pagamento dei canoni d'affitto, propio perché nel caso di specie ci si trova di fronte ad una compensazione legale, operante, con effetto ex tunc, dal momento della coesistenza delle rispettive ragioni di credito. Per altre info di diritto potete premere il tasto segui accanto al nome
