La legge di Stabilità 2016 cambia alcune modifiche alle norme in tema di locazioni immobiliari anche per combattere il pagamento degli affitti in nero. La 1^ modifica riguarda l’obbligo da parte del locatore di provvedere a registrare la locazione entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto. Tale obbligo è previsto solo per i contratti di locazione soggetti a registrazione obbligatoria. Ne sono escluse però le ‘locazioni commerciali’. Se manca la registrazione, il contratto si considera inesistente e non si può quindi azionare una eventuale procedura abbreviata di sfratto, se l’inquilino è moroso.
Dopo 60 giorni dalla registrazione, il locatore ha l’obbligo di comunicare l’assolvimento di tale onere fiscale sia al conduttore sia all’amministratore del condominio. Quest’ultimo poi provvederà alla tenuta della “anagrafe condominiale”, in cui sono conservati i dati catastali di ciascun immobile. La legge di Stabilità 2016 ha lasciato invece immutate le disposizioni dettate in tema d’imposta di registro che grava, salva diversa pattuizione, sul locatore. Tale imposta può essere assolta, in un unica soluzione o con frequenza annuale.
Quali le conseguenze se è mancata la registrazione del contratto?
La sanzione nel caso di mancato versamento dell’imposta di registro, va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per il pagamento in ritardo.
Ai fini delle imposte dirette invece l’omessa registrazione determina: l’esistenza di un canone uguale al 10% del valore dell’abitazione e la presunzione del rapporto di locazione per i 4 periodi di imposta antecedenti. La legge di stabilità 2016 prevede anche la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello del contratto.
L’inquilino entro 6 mesi può chiedere innanzitutto la restituzione delle somme corrisposte in più. Laddove il contratto di locazione non sia stato registrato inoltre l’inquilino può fare ricorso affinché il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni ‘conformi’ a quelle previste per i contratti a canone concordato e a canone libero.
Sarà quindi il giudice a stabilire il canone dovuto e la restituzione delle somme eventualmente in eccesso. La Stabilità 2016 prevede inoltre che gli inquilini che grazie al decreto Dlgs 23/2011 avevano pagato affitti meno pesanti, devono ora pagare un canone di locazione (su base annua) pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, per compensare appunto tale differenza.
Cosa viene previsto sui contratti a canone concordato?
La legge di Stabilità 2016 introduce novità sugli immobili in affitto, che riguardano la TASI e l’IMU, ridotta di ¼ per gli immobili affittati a canone concordato. E’ stata prevista una riduzione anche sulla TASI, pari al 75% dell’imposta dovuta da proprietari e inquilini.
Tali contratti a canone concordato si connotano per il fatto che non sono liberamente pattuiti tra le parti, le quali devono appunto attenersi ai limiti fissati da appositi accordi territoriali. La durata del contratto a canone concordato non può essere inoltre inferiore a 3 anni, rinnovabile tacitamente per altri 2. Alla scadenza dei 5 anni, ciascuna delle parti può comunicare all’altra la disdetta con raccomandata A/R e con un preavviso di sei mesi. Nell’ambito delle novità apportate riguardo ai pagamenti in contanti, la Stabilità 2016 prevede la possibilità di pagare i canoni di locazione abitativa anche in contanti. C'è però il limite del tetto massimo stabilito in € 2.999,99.
