La sempre maggiore diffusione di abitazioni facenti parte di strutture condominiali fa si che rotture di tubazioni, di impianti, infiltrazioni, crolli o altri eventi possano causare un danno ai vicini o alle parti comuni. Si pensi alla rottura di un tubo che causa l'allagamento dell'alloggio situato al piano inferiore, oppure alla caduta di un cornicione o di una tegola del tetto.
Individuata la causa del danno si dovrà successivamente identificare il soggetto responsabile ovvero colui che sarà tenuto a risarcirlo. La legge prevede che il danno derivante da una cosa sia risarcito da chi ne abbia la custodia, salva la presenza del caso fortuito, come disposto dall'art.
2051 codice civile.
Chi è il soggetto che ha la custodia di un immobile? Colui che ne ha la disponibilità materiale, con conseguente possibilità di esercitare il controllo su di esso. Più nello specifico il proprietario, certamente qualora abiti all'interno dell'appartamento.
Cosa succede in presenza di un contratto di locazione? Si deve in questo caso affrontare una questione particolare che spesso è fonte di contrasti tra inquilini e padroni di casa. Ci si chiede infatti se del danno debba rispondere il proprietario o l'affittuario. La questione da risolvere è se attraverso la conclusione di un contratto di affitto il rapporto di custodia si trasferisca (in tutto o in parte) dal proprietario al conduttore.
La risposta può essere data tenendo conto dei seguenti criteri nonché di quanto ritenuto dalle più recenti correnti giurisprudenziali sull'argomento.
Con il contratto di locazione il conduttore assume l'obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria del bene e, quindi, il relativo potere di intervenire in caso di situazioni pericolose.
La manutenzione straordinaria della cosa resta invece compito del proprietario.
Come stabilito dalla recente sentenza n. 13881 del 9 giugno 2010 della Corte di Cassazione "il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt.
2051 e 2053 cod. civ., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri."
La Corte di cassazione ha già in passato precisato che, nell'espressione "strutture murarie" e impianti in esse conglobati" rientrano i cornicioni, i tetti, le tubature idriche, gli impianti idrici e sanitari e quanto possa essere raggiunto con interventi sulle opere murarie.
Concludendo, se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un'unità immobiliare, sarà il proprietario a dover rispondere dei danni arrecati all'alloggio vicino, ma conserverà il diritto di rivalersi sull'inquilino per eventuale mancata informazione della situazione di pericolo. Se il danno è invece prodotto da una tubatura comune ne risponde il condominio e la spesa sarà ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
