Immaginiamo un inquilino che nel momento in cui riallaccia l’utenza dell’acqua, si trovi a dovere affrontare la fuoriuscita improvvisa di litri e litri di acqua che invadono l’appartamento sottostante, il tutto per via di un flessibile della cucina lasciato libero. Di chi sarà la responsabilità in questi casi: dello stesso inquilino o del proprietario della casa?
Chi deve risarcire il danno, causato dalla infiltrazioni d’acqua al piano di sotto, il proprietario che avrebbe potuto applicare un rubinetto al flessibile della cucina prima di consegnare l’appartamento al conduttore o quest’ultimo che prima di riattivare l’impianto idraulico avrebbe dovuto notare che mancava il rubinetto al flessibile?
Ebbene quando si parla di infiltrazioni d’acqua la giurisprudenza è sempre stata abbastanza sensibile nel cercare di individuare caso per caso con esattezza su chi deve ricadere la responsabilità di un risarcimento danni spesso abbastanza cospicuo.
Risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua: tema dalla ricca casistica
L‘attività interpretativa dei giudici di legittimità, in linea di massima, in molti precedenti giurisprudenziali, è sempre partita dal presupposto che sul locatore spetta l’obbligo di mantenere la cosa locata in luogo da servire all’uso convenuto, provvedendo cosi’ a tutte quelle riparazioni necessarie a conservare la cosa in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.
Viceversa l’obbligo di manutenzione ordinaria grava sull’inquilino, che quindi sarà responsabile oltre che per i danni arrecati all'immobile durante la locazione, anche dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione.
Nel caso di danni da infiltrazioni di acqua le cose però si complicano un po’ perchè stabilire chi sia tenuto al risarcimento implica necessariamente l’accertamento dell'origine del danno.
Ai fini della responsabilità è necessario individuare chi ha il potere d’intervento
Se la causa di infiltrazioni di acqua proviene da parti comuni dello edificio, avendo il locatore un potere fisico di controllo sul bene locato, spetta allo stesso vigilare sull'efficienza degli impianti esterni e sullo stato di conservazione delle strutture edilizie.
In tali ipotesi il proprietario della casa conservando la custodia delle strutture murarie oltre che degli impianti, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, proprio perché il conduttore non ha il dovere-potere di intervenire.
Qualora invece sussista un rapporto di custodia con la cosa e gli accessori che ha dato luogo all'effetto lesivo da parte dell’inquilino, lo stesso sarà responsabile, proprio perchè egli poteva intervenire direttamente per evitare il pregiudizio a terzi.
Nel caso in esame, i giudici di legittimità con la sentenza n 21788 del 28.10. 2015hanno dato torto all’inquilino che quindi dovrà rispondere della rottura di un tubo flessibile esternoall'impianto idrico e delle conseguenti infiltrazioni.
E ciò perche non si tratta della rottura di tubi all’interno della muratura interni, che avrebbero implicato la necessità di interventi consistenti in demolizioni, ma di tubi flessibili esterni e ben visibili, la cui manutenzione grava quindi sul locatario e non sulproprietario, che dovrà risarcire in questo caso ben 30mila euro di danni da infiltrazioni.Sicuramente la prossima volta starà bene attento ad effettuare i controlli necessari prima di riattivare l'impianto idrico.
