Può capitare che dopo aver firmato il contratto preliminare per l'acquisto di una casa, il venditore, per i motivi più svariati, non intenda recarsi dal notaio per procedere alla compravendita.
In cosa consiste il contratto preliminare (o compromesso)
E' il contratto con il quale entrambe le parti si obbligano a stipulare, entro una certa data e a determinate condizioni, un contratto definitivo di compravendita mediante atto pubblico; con tale atto e solo con questo si trasferirà la proprietà dalla parte venditrice alla parte acquirente.
Quali sono gli strumenti legali se il promittente venditore si rifiuta di stipulare il rogito definitivo
Innanzitutto la sentenza di un giudice che abbia l'effetto di trasferire la proprietà, la cosiddetta esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre.
Ecco cosa fare però per cautelarsi contro l'evenienza che il promittente venditore:
- trasferisca ad altri la proprietà
- costituisca su di esso diritti reali di godimento (ad es. usufrutto)
- iscriva ipoteche sull'immobile
- subisca azioni sull'immobile da parti di terzi che avanzino pretese sullo stesso (ad es. pignoramenti, sequestri).
Contro questi inconvenienti spiacevoli vi è la possibilità di richiedere la trascrizione del preliminare presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645 bis del codice civile. Per procedere in tal modo è necessario l'intervento del notaio che riceve e autentica la scrittura privata, entro 30 giorni dalla stipula del contratto preliminare.
Vediamo quali sono i costi e gli effetti di tale trascrizione
La trascrizione del compromesso serve a mettere l'acquirente in una posizione di "privilegio" in caso di inadempimento o fallimento del venditore, in quanto con la trascrizione, eventuali vendite o altri trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli non potranno ledere i diritti del futuro acquirente.
Ne consegue che il preliminare di vendita potrà essere opposto ad ulteriori e successivi acquirenti con effetto "prenotativo" a vantaggio del firmatario del preliminare trascritto.
La trascrizione del preliminare comporta tuttavia alcuni costi in più rispetto alla stipula di un preliminare non trascritto. All'imposta di registro, che deve essere versata in ogni caso in percentuale variabile sul valore del bene, si aggiungono l'imposta fissa di trascrizione (attualmente pari a 168 euro), i diritti fissi di trascrizione (attualmente di 35 euro), nonchè ovviamente l'onorario del notaio.
Si possono trascrivere i compromessi stipulati davanti al notaio o con scrittura privata autenticata. La suddetta trascrizione ha durata 3 anni e qualora entro questo lasso di tempo non venga stipulato il contratto definitivo perde di efficacia. Visti i costi che comporta, è opportuna soprattutto qualora sia previsto un tempo considerevole tra compromesso e rogito notarile.
Altre azioni legali che può intraprendere l'acquirente
A fronte dell'inadempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore, il futuro acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto e contestualmente il risarcimento dei danni subiti.
Qualora nel contratto preliminare sia stato previsto il versamento di una caparra confirmatoria, la parte lesa potrà richiedere chiedere il recesso dal compromesso trattenendo la caparra ricevuta o pretendendo il doppio di quella versata.
