Sebbene l’articolo 1117 del Codice civile, indica alcune parti dell’edificio che generalmente sono comuni a tutti i condomini come le mura portanti, le fondamenta, i lastrici solari, deve ritenersi che tale elencazione sia esemplificativa. Infatti non è sempre scontato che quelle parti siano definibili “condominiali”. Per verificare se un bene rientra nella categoria delle cose comuni, occorre considerare la sua destinazione, ovvero se la parte dell’edificio strutturalmente serve all’uso e al godimento di un solo condomino. La giurisprudenza con riferimento al lastrico solare ha sempre dibattuto su una questione relativa alla ripartizione delle spese delle riparazioni o ricostruzioni dello stesso.
Ebbene in tali ipotesi se un condomino ne ha l’uso esclusivo esso è tenuto a contribuire per un 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio, in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico. Recentemente la Corte di Cassazione con la sentenza n.9335/2016 ha invece precisato che non si può escludere la natura di 'parte comune' del lastrico solare qualora l’accesso allo stesso viene ostacolato agli altri condomini.
Lastrico solare: presupposti per l’uso esclusivo
La vicenda da cui trae origine la sentenza della Corte di Cassazione ha avuto come protagonista una coppia di coniugi che ha citato in giudizio la società che gli aveva venduto alcuni appartamenti chiedendo che venisse ordinata la remissione in pristino del lastrico solare che la società aveva riservato a sé.
Tale società aveva chiuso ed ampliato tale manufatto ed uno stenditoio, aggregandovi un piccolo vano ed aveva sopraelevato il torrino dell’ascensore, impedendo ogni via d’accesso dei condomini a tali parti comuni. Dopo che i giudici di merito hanno dato ragione ai coniugi, il giudizio finisce in Corte di Cassazione che ha statuito che che la natura comune del bene non può mai essere esclusa dal fatto che la società avesse privato gli altri condòmini dell’accesso diretto al bene tramite le scale.
Gli Ermellini hanno ribadito come la natura condominiale del lastrico solare può essere esclusa soltanto da uno titolo specifico e redatto in forma scritta. Quindi il diritto di condominio sul lastrico solare e su tutte le parti comuni può essere escluso se per le oggettive caratteristiche del bene esso serve in modo esclusivo al godimento di un solo proprietario.
Le motivazione dalla Corte di cassazione
I giudici di legittimità quindi dopo aver richiamato altri recedenti giurisprudenziali (Cass. sentenza n.4501/15) hanno osservato che, nel caso di specie, il lastrico solare non aveva perso la propria natura condominiale, rimanendo al servizio del fabbricato comune, nonostante la società avesse materialmente precluso gli altri condomini la facoltà di accedervi. Gli Ermellini sulla scorta di tali motivazioni hanno precisato che lo stesso doveva considerarsi d’uso comune e non proprio, perché quel lastrico solare rivestiva la funzione di copertura del fabbricato comune. Indiscutibile la decisione di rigettare il ricorso della società proprio perché la stessa non aveva superato la presunzione di comunione delle parti comuni, ex all’articolo 1117 del Cod. civ. Per altre info di diritto potete premere il tasto Segui accanto al nome.
