L'imposta municipale unica (IMU), ossia quella che il contribuente paga sui fabbricati, aree edificabili e, a seconda dei casi, sui terreni agricoli, rappresenta una delle principali fonti di entrata dei Comuni.
Di seguito approfondiamo una piccola guida per calcolare esattamente gli importi che devono essere versati sia ad acconto che a saldo, o volendo anche in un'unica soluzione, entro le date stabilite, evitando quindi spiacevoli conseguenze dovute a un errato o insufficiente versamento.
L'imposta annua si può versare in un unica soluzione, entro il 16 giugno dell'anno di imposta, o in due soluzioni, dividendo l'importo in due tranche, una di acconto entro la data sopraindicata e una a saldo, entro il 16 dicembre (nel caso in cui tale giorno cada di sabato o di domenica, il termine slitta al lunedì).
I principali punti per un calcolo perfetto
I codici necessari per il calcolo dell'IMU sono:
- Il codice catastale. Rappresentato da un carattere testuale seguito da 3 cifre, identifica univocamente il Comune ove ricade l' immobile assoggettato al versamento dell' imposta. E' fondamentale indicare con attenzione questo dato, in quanto basta inserire un carattere o un numero sbagliato affinchè l' imposta vada in un Comune completamente differente da quello ove l' immobile ricade fisicamente: sarà compito del contribuente, in seguito, presentare istanza per risolvere l' inconveniente.
- Il codice tributo. Composto da 4 cifre, questo codice è fondamentale. Indica la tipologia di tributo che si sta versando, e in questo caso distingue ben precisamente la tipologia dell' immobile. Fra i codici più utilizzati possiamo elencare di seguito:
- 3912 - Abitazione principale e pertinenze (in disuso in quasi tutti i Comuni, tranne che in alcune eccezioni)
- 3914 - Terreni agricoli, assoggettati all' imposta a seconda dei parametri ISTAT
- 3918 - Fabbricati diversi da abitazione principale e pertinenze, ovvero altre categorie catastali (B/C1/C3/C4)
Questi sono soltanto alcuni dei codici tributo maggiormente utilizzati, e ne esistono tanti altri, che vengono applicati a seconda della tipologia di immobile.
Altri elementi importanti per determinare l'importo dovuto sono i seguenti:
- La rendita catastale. Trattasi di un valore espresso in euro, solitamente ricavabile da una visura catastale. Questo dato è importantissimo, in quanto è la base di partenza per il calcolo dell' imposta pura. Caratterizza in particolare i fabbricati; per le aree fabbricabili e i terreni, invece, questo dato non è presente. Vedremo in seguito come ottenere la base di calcolo per queste ultime due fattispecie.
- La quota di possesso. Stabilisce in che misura si ha la titolarità dell' immobile (intesa come proprietà). Si può essere proprietari interamente di un'immobile, ma anche esserne proprietari in parte, o godere di diritti minori reali di godimento: per ogni casistica, ci sono diverse operazioni da effettuare. Questo dato ci indica quanto, in base alla propria quota, si deve versare.
- I coefficienti di moltiplicazione. Sono indicati in una precisa tabella , distinti per categoria catastale, e ogni categoria ha un proprio valore, che va utilizzato nella formula di calcolo dell' imposta.
- L' aliquota fiscale. Si tratta di un valore numerico, che attualmente, di base, ha un valore dell' 8,6‰. Ogni Comune, con proprio regolamento, può aumentarlo o diminuirlo: gli esempi prenderanno in considerazione il valore di default. Grazie a questo valore, si ottiene l' imposta annua da versare.
La formula di calcolo dell' IMU
A questo punto, è possibile di ricavare l'esatto importo IMU da versare, tenendo conto delle proprietà di cui si dispone, sia che esse siano fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli.
Va ricordato che occorre avere a portata di mano le visure catastali relative agli immobili su cui si deve versare l' imposta.
Gli esempi presi in esame saranno tre, e si riferiscono, rispettivamente: a un fabbricato diverso da abitazione principale e relative pertinenze, a un' area fabbricabile, e a un terreno agricolo. Per convenzione, si ipotizzano dei valori di fantasia, supponendo di essere proprietari per intero e di non essere coltivatori diretti: è di vitale importanza far riferimento sempre agli strumenti urbanistici, alle tabelle e ai regolamenti comunali, e soprattutto applicare la giusta quota di possesso.
Esempio 1: fabbricato categoria C1 con rendita catastale di 255,75 euro
- (255,75 + 5%) = 268,53 [rendita rivalutata del 5%, come da normativa] * 55 [coefficiente di moltiplicazione per cat. C1] = 14.769,56 [valore catastale dell' immobile] x 0,0086 [aliquota di riferimento] = 127,01 € [imposta annua da versare]
Esempio 2: area fabbricabile di 550 metri quadri, ricadente in zona B (completamento), valore al metro quadro 70 euro
- 70,00 [valore al metro quadro] * 550 [metri quadri assoggettabili] = 38.500,00 [valore venale dell' area] x 0,0086 [aliquota di riferimento] = 331,10 € [imposta annua da versare]
Esempio 3: terreno agricolo in zona differente da parzialmente montana e montana
- (14,56 + 25%) = 18,20 [reddito dominicale rivalutato del 25%, come da normativa] * 135 [coefficiente di moltiplicazione terreni agricoli] = 2.457,00[valore catastale del terreno agricolo] x 0,0086 [aliquota di riferimento] = 21,13 € [imposta annua da versare].
