Tenendo conto della diminuzione deltasso di interesse legale dal 2,5% al 1% a partire dal 1.1.2014 il Ministero delle Finanze ha provveduto ad aggiornare le modalità dicalcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni(Gazzetta Ufficiale n. 303 del 28 dicembre 2013 è stato pubblicatoil Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze 23dicembre 2013)
Ilvalore della piena proprietà di un immobile è formato dalvalore dell'usufrutto più la nuda proprietà, che possono esseresuddivise in capo a persone diverse. Il valore dell'usufruttodipende dall'età del beneficiario.
Più elevata è l'età delbeneficiario, minore è il valore dell'usufrutto. L'usufruttuario usae gode del bene, ma paga l'Imu e l'Irpef; alla morte delbeneficiario usufrutto e nuda proprietà si riunisconoautomaticamente senza dar luogo a pagamenti di imposte di registro edi successione o donazione.
Per questo motivo molti genitorianziani trasferiscono la nuda proprietà della loro casa ai figli oai coniugi, continuando a godere del bene, con l'idea dialleggerire il carico fiscale di successione e burocrazia ai futurieredi, dare loro la possibilità di ottenere credito dalle banche inforza della nuova garanzia offribile. Per effettuare la venditadella nuda proprietà trattenendo per sè l'usufrutto l'anzianogenitore talvolta è costretto a donare al figlio i soldi necessariper effettuare l'acquisto, perchè il notaio nel rogito deve scriverecome viene effettuato il pagamento.
L'usufrutto può essere cedutoanche solo per un numero di anni determinato.
L'apposita tabellaministeriale determina il rapporto dei valori sottostanti. Altrevolte il contribuente cede la nuda proprietà, oppure l'usufrutto delbene a un familiare o a persona fidata per proteggerlo, perchèsvolgendo una professione o un'attività d'impresa ha il timore diincappare in crisi finanziarie e non vuole correre il rischio chequalche creditore (esempio il Fisco, Inps, Equitalia) gli pignori efaccia vendere la sua casa all'asta.
Naturalmente l'operazione nonpuò essere "elusiva", quindi deve essere fatta solo a scopoeventuale e preventivo, quando le cose vanno bene.
Altre volte ilgenitore che non vuole spossessarsi completamente del bene,mantenendone il controllo, anziché “intestare” la nuda proprietàal figlio preferisce cedergli una piccola percentuale della pienaproprietà.
Tale soluzione avrà come conseguenza maggioriadempimenti burocratici per entrambi, imu, dichiarazioni dei redditi,difficoltà con le banche, difficoltà operativa fra comproprietariqualora si decidesse di vendere.
Sconsigliata dalla maggior parte deinotai è la donazione, sia per i problemi nell'ottenere creditodalle banche, sia per potenziali contenziosi fra eredi presenti efuturi, noti o ignoti.
Per la valutazione della ripartizionedel valore della piena proprietà fra usufrutto e nuda proprietà latabella ministeriale prevede che a una piena proprietà di €100.000 corrisponde un valore dell'usufrutto di € 10.000 (10%) -nudo proprietario € 90.000 (90%), se il venditore che si riserval'usufrutto ha da 93 a 99 anni; usufrutto € 90.000 (90%) - nudoproprietario € 10.000 (10%), se il venditore che si riserval'usufrutto ha da 21 a 30 anni.
Ildecreto fissa, altresì, il valore del multiplo da utilizzare nelladeterminazione della base imponibile per la costituzione di rendite epensioni in 100 volte l'annualità.
