Negli ultimi anni parliamo molto spesso di rendite catastali. Siamo diventati degli esperti in materia, poichè le stesse sono alla base del pagamento delle tasse sulla casa. Quelle in vigore sono ancora le vecchie rendite che vanno rivalutate a mezzo di coefficienti moltiplicatori forniti dal ministero competente. Cerchiamo di capire come vengono determinati i coefficienti che ci consentono di risalire dalla rendita catastale al valore dell' immobile. Con la legge 11 marzo 2014 n. 23 (legge delega per la riforma fiscale), in attuazione dell'art. 2, comma 3, lettera a) il Governo, con decreto legislativo del 17/12/2014 n. 198 pubblicato sulla gazzetta ufficiale del 13/01/2015 ha fatto il primo gesto per la revisione degli estimi.

Ha di fatto costituito 106 Commissioni Censuarie sul territorio, oltre quella centrale con sede a Roma col compito di esaminare e validare le rendite aggiornate.

Determinazione delle rendite e dei coefficienti

Esaminiamo ora, per capire, le vecchie rendite esistenti. Tutti gli immobili sono stati suddivisi in gruppi. In ogni gruppo: fabbricati affini. Gruppo n.1 comprende la categoria A con esclusione di A/10 (uffici), C2, C3, C7; ecc.; Gruppo n. 2 comprende A/10 e Categoria D (opifici); Gruppo n. 3 comprende la categoria C1 (negozi e botteghe); seguono gruppi minori. Per ogni gruppo è stato considerato un immobile del valore di mercato di €.100000 (già lire). Dal ministero delle finanze fu stabilito il tasso differenziato di redditività ed attribuito ai vari gruppi come di seguito: Gruppo n. 1, capitale €.

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100000 x 1% (tasso) = rendita €. 1000; Gruppo n. 2, capitale €. 100000 x 2% (tasso) = rendita €. 2000; Gruppo n. 3, capitale e. 100000 x 3% = rendita €. 3000.

Con lo stesso capitale investito si hanno redditi doversi. È qui il neo " la legge dev'essere uguale per tutti". Ecco dove la politica deve intervenire e l'invito lo rivolgo al nostro governo. I coefficienti poi per risalire dalle rendite catastali al valore, essendo state utilizzate redditività diverse, variano tra loro a seconda della categoria dell'immobile, come di seguito: Gruppo n.1, rendita €. 1000 x coefficiente 100 = €. 100000 (capitale iniziale); Gruppo n. 2, rendita €. 2000 x coefficiente 50 = €. 100000 (valore iniziale); Gruppo n. 3, rendita €. 3000 x coefficiente 33,33 = €. 100000 (valore iniziale). Ecco perché i coefficienti sono diversi tra loro. In sintesi, il coefficiente a cui prima accennavo, è quel numero che moltiplicato per la rendita determina il valore catastale dell'immobile.

Faccio un esempio pratico per determinare, oggi, il valore catastale di due immobili di cui si conosce il valore di mercato.

Categoria A/3, rendita €921,88 X 1,05 x 160 = €. 154875 (valore catastale) - (Valore di mercato €. 450000); 2°. Categoria A/4, rendita €.173,53 x 1,05 x 160 = €. 29153 (valore catastale)- (valore di mercato €. 90000). Si nota che il valore catastale è di circa un terzo del valore di mercato. I sindaci si lisciano già i baffi, ma anche qui chiedo l'intervento del governo. Con il governo Monti, le rendite furono aumentate del 60% con la sola eccezione della categoria D (opifici) che ebbe un trattamento privilegiato con un aumento del solo 20%. Nessuno si è accorto della cosa. Stando all'effetto che le nuove rendite potrebbero produrre, viene da preoccuparsi. I nostri amministratori saranno attenti a cogliere le preoccupazioni dei cittadini, apportando i dovuti correttivi.