Da oggi recedere da un contratto di locazione abitativa o d'affitto sarà, almeno formalmente, più difficile. La Corte di Cassazione con l'ordinanza n° 22647/2017, depositata il 28 settembre, ha ribadito un semplicissimo principio di logica giuridica. In pratica, ha affermato che se il contratto di locazione, per avere piena efficacia tra le parti, deve, obbligatoriamente, avere forma scritta, essa è necessaria anche per comunicare il recesso al locatore. In questo modo viene ribaltato il precedente orientamento della stessa Suprema Corte, espresso appena un anno fa con la sentenza n° 11808/2016.
Ma vediamo come si è giunti a questa nuova interpretazione.
Il caso esaminato dalla Corte
Il caso giunto davanti al Supremo Collegio è, in effetti, abbastanza ordinario e frequente. Un appartamento era affittato, con regolare contratto di locazione abitativa debitamente registrato, a più soggetti inquilini.
Uno dei suddetti inquilini decide, a un certo punto, di cambiare casa e comunica, solo verbalmente, alla proprietaria che se ne sarebbe andato assicurandole, nello stesso tempo, che qualcun altro avrebbe preso il suo posto. Questo, purtroppo, non avviene.
Di conseguenza, la proprietaria - locatrice si ritrova, da un giorno all'altro, con un inquilino di meno, ma, cosa ancor più grave, con il canone di locazione decurtato della quota corrispondente.
Ne nasce una causa civile per il recupero dei canoni non corrisposti, ma sia in primo grado che in Appello la donna si vede rigettare il ricorso. La Corte di Cassazione, invece, accoglie le sue ragioni.
Le motivazioni della decisione della Corte
Secondo il Giudice di legittimità il punto dirimente della questione è da ricercarsi nel disposto dell' articolo 1, comma 4, della legge n° 431 del 1998.
Tale norma richiede obbligatoriamente o, come si dice tecnicamente, ad substantiam la forma scritta per la stipula del contratto di locazione. Quindi, la sua mancanza rende il contratto stesso affetto da nullità assoluta e, perciò, privo di qualsiasi effetto.
Essendo, quindi, richiesta tale forma dalla norma imperativa sopra citata non è possibile applicare al contratto di locazione le disposizioni relative alla risoluzione consensuale del rapporto, che potrebbe avvenire anche verbalmente.
Di conseguenza, ha statuito la Suprema Corte, va data ragione alla proprietaria e rinviata la causa alla Corte d'appello, che dovrà emettere una nuova sentenza conforme al principio giuridico appena affermato. Il contratto di locazione stipulato per iscritto deve essere risolto per iscritto.
