E' piuttosto frequente assistere a controversie tra proprietario e locatario in merito alla necessità di spese per riparazioni urgenti che eccedano cioè la normale manutenzione del locale. Succede spesso infatti che, nel rapporto di locazione, il conduttore riscontri dei difetti dell'immobile per la eliminazione dei quali siano necessarie delle spese destinate ad effettuare gli opportuni interventi riparatori.
Di fronte all'eventuale inerzia del proprietario, tutt'altro che insolita, il conduttore può anticipare le spese suddette, al fine di poter iniziare i lavori e poter vivere e utilizzare l'immobile per quella che è la sua normale destinazione.
Si evitano altresì danni al fabbricato e a terzi, causa di ulteriori e spiacevoli problematiche.
Nell'urgenza di effettuare i lavori di riparazione, il locatario può dunque anticipare la spesa necessaria, conservando il diritto nei confronti del locatore di vedersi rimborsata tale somma di denaro.
Come stabilito infatti dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 4064 del 20.02.2014: "il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell'urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori".
E' evidente come siano due le condizioni affinché il conduttore possa vantare il diritto di restituzione:
- che le spese rivestano il carattere dell'urgenza che dovrà essere provata dall'inquilino nell'eventuale controversia giudiziaria
- che l'inquilino abbia avvisato il locatore e quest'ultimo è rimasto inerte.
Si rileva che, a differenza delle spese di manutenzione straordinaria, quelle di piccola manutenzione sono sempre a carico del locatario, salva diversa pattuizione, come disposto dall'art. 1576 del codice civile.
