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La questione delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo, è da sempre stato al centro di molte questioni condominiali e di conseguenza oggetto di diverse interpretazioni da parte della magistratura. La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha sciolto i nodi legati sia al tema della responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di uso esclusivo e sia ai criteri di ripartizione delle relative spese. Le Sezioni Unite hanno in primis distinto la responsabilità del titolare del diritto esclusivo per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico, da quella a carico del condominio.

Il caso: per le infiltrazioni dal tetto chi paga?

La vicenda giuridica da cui trae origine la sentenza n.9449/2016 ha avuto come protagonista la proprietaria di un appartamento che ha citato in giudizio il condominio e il proprietario del terrazzo sovrastante ad uso esclusivo, chiedendo il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo.

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Sia il Tribunale, sia la Corte d’appello hanno condannato in solido il condominio e la proprietaria del terrazzo al risarcimento dei danni, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo e per i 2/3 a carico del condominio. Il giudizio è poi finito sotto l’occhio attento della Cassazione a Sezioni Unite che ha fatto le presenti considerazioni. Il titolare del diritto esclusivo sul lastrico si trova sempre in una posizione specifica ovvero quella di mero “custode” del bene. Egli quindi è titolare di una responsabilità da custodia ricondotta  nel campo d applicazione dell’articolo 2051 cod civ.. Tale responsabilità ha natura oggettiva, in quanto si fonda sul mero rapporto di custodia, cioè sulla relazione intercorrente fra la cosa dannosa e colui che ha l'effettivo potere su di essa.

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Il condominio è invece tenuto, in virtù degli obblighi degli articoli 1130 e 1135 del cod. civ. a compiere le opere di manutenzione straordinaria e più in generale tutti gli atti conservativi sulle parti comuni dell’edificio (tra cui rientra appunto anche il lastrico solare, che ricopre l’edificio). Quindi per i danni causati dalle infiltrazioni nell'appartamento sottostante ci sarà un concorso di colpe tra il condominio e il proprietario esclusivo del lastrico solare, che sono entrambi responsabili secondo i criteri stabiliti dall'art. 1126 cod civ, qualora manchi la prova contraria della imputabilità soggettiva ed esclusiva del danno. Ne consegue secondo gli Ermellini che mentre il titolare della proprietà superficiaria è tenuto a contribuire alla ripartizione delle spese nella misura di 1/3, il condominio deve contribuire in proporzione dei 2/3.

Altre osservazioni sulla sentenza

Le motivazioni della sopracitata sentenza delle Sezioni Unite hanno avuto ad oggetto anche la qualificazione della responsabilità a carico del condominio.

Essa infatti dovrebbe rientrare nella fattispecie dell'articolo 2043 cod. civ. e quindi, nell’ipotesi extracontrattuale. Il cambio di rotta rispetto alla precedente sentenza della Cassazione sempre a Sezione Unite del 2007 è netto: allora infatti la responsabilità era legata ad un'obbligazione 'propter rem' ovvero ad un costante rapporto di debito nei confronti del proprietario dell’unità  immobiliare sottostante. Per quanto riguarda l'imputabilità, esclusa la presenza del dolo, il riferimento è alla fattispecie colposa relativa ad un evento che si verifica per imprudenza, negligenza o imperizia (articolo 43 del Cod.pen.). Le Sezioni Unite infine si sono soffermate anche sull’antigiuridicità del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico, nel caso dell'addebito a carico del condominio, richiamando inoltre l'articolo 2055 del cod. civ.. Hanno infatti statuito che tale antigiuridicità si ravvisa in una lesione del diritto assoluto patrimoniale e dell’integrità dell’immobile di cui è proprietario il condomino sottostante al lastrico.