Fra i modi per diventare proprietari di un bene c’è anche l’usucapione, che non richiede né un contratto né un accordo fra le parti. L’usucapione permette di acquistare il diritto di proprietà di un diritto reale o di un bene attraverso il «possesso» del diritto che però deve essere protratto per un certo periodo di tempo (20 anni per i beni immobili). Tale «possesso» presuppone l’esercizio di un potere equivalente a quello che ha il proprietario di un altro diritto reale sullo stesso bene. Allo stesso modo la rinuncia all’usucapione può avvenire sia con una dichiarazione scritta, in modo tale che il potenziale proprietario, per altri 20 anni, non può rivendicare il passaggio di proprietà, sia in forma tacita.
In tali casi anche un semplice comportamento è idoneo a far presumere la mancanza di una volontà di comportarsi come un legittimo proprietario. Dunque la rinuncia all’usucapione sarà valida anche se viene fatta dopo che sono scaduti i 20 anni di possesso. Più in particolare la Cassazione circa gli effetti della rinuncia scritta all'usucapione della servitù di passaggio ha statuito che essa rimane efficace anche se non è comunicata al successivo acquirente del fondo dominante né è trascritta.
Servitù di passaggio: rinuncia all’usucapione
La vicenda giudiziaria da cui trae origine la sentenza n.11158/16 della Cassazione ha avuto come protagonista un uomo che conveniva in giudizio il suo dante causa (venditore) per chiedere che fosse dichiarata costituita per usucapione la servitù di passaggio su alcuni fondi di prosperità di un terzo soggetto (ovvero il proprietario del fondo servente).
Dopo che il Tribunale ha accolto il suo ricorso, dichiarando costituita per usucapione la servitù di passaggio su tali fondi, i giudici dell’appello hanno invece ritenuto che non era opponibile, al ricorrente che aveva acquistato il fondo, la rinuncia per iscritto fatta dal dante causa (venditore - nonché proprietario del fondo dominante) all’usucapione della servitù di passaggio sugli stessi fondi.
Il giudizio è finito in Cassazione che ha confermato tale responso, sostenendo che la rinuncia per iscritto all’usucapione fatta da chi ha la proprietà sul fondo dominante (che avrebbe potuto usucapire la servitù sul fondo servente) non può ritenersi legata né dal rispetto dell’onere di trascrizione della rinuncia nei Registri immobiliari né dall’avviso al successivo acquirente.
Gli Ermellini sono giunti a tale conclusione richiamando i principi che ruotano intorno all’istituto dell’usucapione.
Le motivazioni della Cassazione
I giudici di legittimità infatti sono partiti dal presupposto che per realizzare l’usucapione il possesso deve essere continuato, protratto per il tempo necessario richiesto dalla legge, e quindi non deve essere interrotto. Allo stesso modo deve essere inequivoco, pacifico ottenuto senza violenza fisica o morale e non clandestino, quindi non acquistato in modo occulto. Infine ciò che rivela è anche l’esclusività sul bene o sulla porzione del bene che si vuole usucapire. Gli Ermellini hanno quindi evidenziato che nel caso di specie, al momento della formulazione della rinuncia per iscritto alla servitù, non esisteva nessun avente causa (acquirente) del fondo dominante proprio perché quest’ultimo era stato venduto molto tempo dopo dell’atto di rinuncia all’usucapione.
Era quindi da ritenersi poco ragionevole la trascrizione della rinuncia, anche perché non era stato mai trascritto nessun atto che attestava la maturazione dell’usucapione della servitù. Per altre info di diritto potete premere il tasto segui accanto al nome.
