Prima di stipulare una contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso), molto spesso il futuro acquirente non è sempre consapevole delle varie informazioni legate all’immobile che andrà a comprare. Questo perché nel compromesso o nella scrittura privata spesso chi vende non menziona di certo la presenta di arretrati relativi a spese condominiali o la mancanza del certificato di agibilità. E’ bene quindi che l’acquirente adotti una serie di accorgimenti proprio per non rischiare di diventare proprietario di una casa oggetto di un pignoramento, di una servitù o di ipoteche.
Al momento del compromesso: come si può difendere l’acquirente?
Il potenziale acquirente dell’abitazione deve effettuare delle indagini a tutto campo per non essere poi costretto ad adire il giudice. Le verifiche che evitano delle perdite di tempo e denaro consistono innanzitutto in una visura ipocatastale o immobiliare dove risulta se sull’immobile grava qualche peso (es. iscrizioni di ipoteche) o ha l’agibilità e l’attestato di prestazione energetica. Da essa risulta anche se l’immobile, appartiene effettivamente, totalmente o solo parzialmente a chi lo vuole vendere. Sarà dunque importante richiedere all’amministratore di condominio anche una serie di documenti quali:
- il regolamento di condominio che può contemplare delle limitazioni all’uso dell’appartamento non coincidenti con le aspettative del proprietario.
- copie dei verbali delle ultime assemblee una dichiarazione dal venditore o dall’amministratore da cui risulta che non sono state approvate spese straordinarie.
- una dichiarazione con cui si attesta da parte del venditore il corretto adempimento degli oneri condominiali e che quindi che non ci sono debiti pendenti
La Corte di Cassazione con la sentenza n.17990 del 14 settembre 2016 si è pronunciata proprio su tale ultima dichiarazione.
Oggetto della decisione degli Ermellini è stata appunto una controversia in cui l’acquirente chiedeva ai sensi dell’art 2932 c.c. l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto. Ciò dopo che il proprietario venditore si era opposto alla stipula del contratto definitivo, giustificando il suo rifiuto perché l’altra parte pretendeva di decurtare, dalla somma rimanente, quella dovuta per spese condominiali non saldate.
Quando il venditore è moroso verso il condominio cosa si fa?
I giudici di piazza Cavour, nel dare ragione all’acquirente, hanno precisato che se egli si accorge prima della stipula del contratto preliminare dell’esistenza di debiti condominiali può esigere dal promissario alienante una riduzione del corrispettivo cosi’ come concordato nel compromesso, pari ai debiti condominiali lasciati insoluti.
Ne consegue che, come è successo, nel caso di specie proprio perché il venditore non gli aveva accordato tale sconto sul prezzo, l’acquirente rivolgendosi al giudice aveva chiesto l’emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 cc..
Occorre precisare infatti che la legge ( l'art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ.) prevede che l’amministratore di condominio può chiedere il pagamento degli oneri condominiali non saldati al nuovo proprietario. Più nello specifico, in caso di trasferimento della proprietà della casa si crea una responsabilità solidale fra venditore e acquirente per le somme non pagate, anche per gli anni precedenti. L’amministratore di condominio però in pratica procederà a notificare il decreto ingiuntivo solo nei confronti del nuovo acquirente.
Anche se quest’ultimo ha sempre il diritto di rivalersi sul precedente proprietario, ebbene comunque che si tuteli facendo inserire nello stesso compromesso o nella scrittura privata l’attestazione dell’assenza di debiti condominiali. . Per altre info di diritto potete premere il tasto segui.
