Già in un articolo precedenteci eravamo occupati del Dlgs di iniziativa dell’Esecutivo, che dovrà essere approvato entro il 21 marzo 2016, con il fine di recepire la direttiva europea n.17/2014 sul credito ipotecario. Esso nello specifico prevede che le parti di un contratto di mutuo, come una banca e il proprio cliente, possano convenire che nel caso di mancata restituzione da parte del cliente delle somme prestate, la prima possa esigere il trasferimento della proprietà del bene immobile. Tale pattuizione in breve elimina di fatto il passaggio prima obbligatorio della procedura di espropriazione forzata.
Ebbene il Governo in questi giorni ha fatto un passo avanti e ha deciso di cambiare il T.U della finanza dichiarando quindi lecita l’eventuale clausola, contenuta nel contratto di finanziamento, con cui le banche possono appropriarsi delle case dei mutuatari, su cui grava l’ipoteca, senza bisogno di pignorarle.
Viene meno il passaggio del procedimento esecutivo
L’effetto principale consiste nel fatto che se il cliente si rende moroso di 7 rate, anche non consecutive, ciò autorizza automaticamente la banca creditrice a vendere la casa dello stesso a terzi. Il ricavato della vendita andrà a coprire il credito della banca e l’eventuale residuo tornerà al proprietario dell’immobile. Molti esperti di diritto e non solo, però, hanno sollevato alcune evidenti criticità sottese a tale previsione che si pone in contrasto con il codice civile che prevede il divieto del cosiddetto “patto commissorio” all’articolo 2744.
Il Dlgs non stabilisce inoltre a quale prezzo la casa vada venduta. Quindi è possibile anche una svendita del bene da parte della banca, non essendo prevista alcuna garanzia a favore del debitore. La banca infatti potrebbe farsi autorizzare dal cliente a nominare un proprio perito di fiducia che sottostimi l'immobile. Il Governo ha previsto anche una novità che riguarda invece chi ha la casa pignorata.
Nel disegno di legge delega di riforma del processo civile, al capitolo sulle esecuzioni forzate c’è una norma che ora pone il limite di 4 aste per la validità della procedura esecutiva immobiliare.
Addio al pignoramento dopo il 4° tentativo di vendita all’asta
L’obiettivo del Governo è quello di ridurre l’eccessiva durata dei pignoramenti immobiliari anche perché, grazie a questo meccanismo, la vendita dell’immobile è sicuramente più probabile rispetto al passato.
Si mira anche a rendere tutta la procedura di vendita dei beni immobili telematica. In particolare viene previsto che dopo il 3° tentativo di vendita del bene immobile sottoposto ad espropriazione forzata, il giudice disponga un ultimo esperimento di vendita a prezzo libero. Il prezzo libero dovrebbe incentivare la partecipazione all'asta. Inoltre il magistrato dovrà disporre che, salvo che il bene immobile sia considerato prima casa dal debitore, quest’ultimo debba andar via lasciando libera l’abitazione. L'eventuale presenza nell'immobile dello "scomodo" debitore potrebbe infatti rendere più difficoltosa l’intero procedimento giudiziario. Solo all’esito del 4° tentativo anch’esso infruttuoso, proprio perché l’asta va deserta, in mancanza di offerte di acquisto, il giudice dichiara la chiusura anticipata del processo esecutivo.
Il creditore, in tali casi, dovrà trovare beni diversi da sottoporre a pignoramento. La riforma inoltre prevede che vengano resi impignorabili i beni mobili del debitore di uso quotidiano. Per altre info sul tema si può premere il tasto segui.
