Qualora il proprietario non registra il contratto, l’inquilino ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all’ultimo giorno in cui ha vissuto nell’immobile, anche se ha lasciato l’appartamento. A statuire tale importante principio è stata la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016. In caso di mancato pagamento del canone di affitto, il locatore quindi non potrà utilizzare il contratto per chiedere un D.I. nei confronti del conduttore.
La legge prescrive infatti che il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua firma.
In difetto, il rapporto contrattuale fra inquilino e proprietario si considera come mai avvenuto e dunque lo stesso non può risolversi per inadempimento di una delle parti.
Contratto di affitto: cosa rischia il proprietario?
La Corte di Cassazione quindi passa ad esaminare quali sono le altre conseguenza che derivano da un contratto di affitto non registrato.
- Innanzitutto il padrone di casa, non ha la possibilità né di sfrattare l’affittuario, né di chiedergli un decreto ingiuntivo. Lo sfratto è infatti possibile solo se esiste un contratto di affitto scritto e registrato; ovvero solo in presenza di una prova scritta del contratto. Il locatore potrà attivare una causa ordinaria di occupazione senza titolo.Il padrone di casa non può neanche chiedere il pagamento di canoni di affitto non versati portando un contratto nullo come prova del proprio credito. Nessun giudice gli concederà un decreto ingiuntivo.
- Il proprietario è tenuto a restituire al conduttore i tutti i soldi percepiti a titolo di canone di affitto compresa la caparra più gli interessi. Se il contratto di affitto è solo “parzialmente in nero”, tutti gli importi del canone versati in più rispetto a quelle contemplati nel contratto si considerano “in nero” e, quindi, non dovuti. In tali casi l’inquilino può interrompere il pagamento o può chiedere fino a 6 mesi prima della scadenza dell’affitto, la restituzione delle somme illegittimamente versate.
- Il padrone di casa, qualora voglia pretendere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile, deve avviare un autonomo giudizio contro l’inquilino. Il risarcimento che gli sarà eventualmente riconosciuto dal giudice però non potrà mai essere uguale al canone di affitto.Sarà quindi onere del locatore provare l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore, in mancanza della scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti. In difetto di prova, infatti il giudice non provvederà mai a liquidare il danno per mancata disponibilità dell’immobile da parte del proprietario.
Quali gli oneri probatori in capo al conduttore?
Da parte sua l'inquilino per avere diritto alla restituzione delle somme versate, deve dimostrare di aver pagato un determinato canone di locazione mensilmente, producendo in giudizio gli estratti conto o le quietanze informali di pagamento ricevute dal locatore. Ebbene precisare che la domanda di restituzione dei canoni non è soggetta a termini di prescrizione perché la nullità può essere fatta valere anche dopo molti anni..
