La prima traccia dell'Esame Avvocato 2014 riguarda la locazione e la possibile tutela del possesso, la seconda traccia del parere di civile riguarda la "servitù". Quello che segue è parte del testo della traccia, disponibile anche su Altalex, abbreviato per praticità, per la quale si propongono la soluzione ed i riferimenti normativi.
"Tizio e Caio stipulano una scrittura privata con cui Tizio costituisce su una porzione del suo fondo una servitù di parcheggio a vantaggio del fondo di Caio.
Caio inizia a parcheggiare la propria autovettura sul terreno di Tizio, il quale, dopo due anni, vende il proprio terreno alla società Alfa.
Alfa, divenuta proprietaria, decide di edificare sul terreno un albergo che dovrebbe comprendere l'area destinata al parcheggio di Caio.
Caio si oppone, in quanto intende continuare ad usufruire del terreno, ritenendo opponibile ad Alfa la servitù costituita tempo prima".
I candidati, assunte le vesti di difensore della società Alfa, devono illustrare le questioni di diritto sottese al caso loro sottoposto ad esame, soffermandosi sui profili giuridici relativi ai requisiti per la valida costituzione della servitù prediale.
Riferimenti normativi:
La principale norma di riferimento per il caso in esame è indubbiamente l'art. 1027 del codice civile, secondo cui "La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario".
La servitù prediale (dal latino praedium = fondo) richiede, affinché possa essere validamente costituita (ex art. 1031 c.c.), l'esistenza di due requisiti:
a) l'esistenza di due fondi tra i quali sussista un rapporto di vicinanza in modo tale che, anche se non propriamente confinanti, sia consentito l'esercizio della servitù;
b) l'effettiva utilità (art.
1028 c.c.) che il fondo possa trarre dalla limitazione imposta al fondo vicino ai fini del vantaggio del primo;
c) realità: ovvero che la servitù segua la cessione del fondo.
In mancanza di una sola dei tre requisiti, non è possibile parlare di servitù prediale.
Preliminarmente è necessario chiedersi è se la servitù di parcheggio ha i requisiti, sopra richiamati, per una valida costituzione.
Secondo costante giurisprudenza, questo tipo di servitù non possiede i requisiti per poter essere validamente costituita, in quanto manca la "realità" (ovvero attinenza dell'utilità del fondo dominante e della limitazione imposta al fondo servente), proprio perché la comodità che può trarsi dal parcheggiare un'autovettura sul fondo, non integra gli estremi del requisito dell'utilità.
Una recentissima pronuncia della Cassazione civile, ha stabilito che "il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche un'estrinsecazione del potere di fatto riconducibile ad un diritto di servitù, del quale difetta la realità … mentre la mera comodità di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi in un vantaggio del tutto personale dei proprietari" (Cassazione Civile, sez.
II, sentenza n. 23708 del 6 novembre 2014; sent. n. 8137 del 28 aprile 2004).
Concludendo, secondo i recenti orientamenti giurisprudenziali, non si configura nessuna servitù: pertanto, la clausola contenuta nel contratto di compravendita, stipulato tra il proprietario del fondo e la società Alfa, facente riferimento alla servitù di parcheggio, deve essere considerata nulla per mancanza del requisito anzidetto. Appare dunque legittima la pretesa della società Alfa di agire ex art. 1421 c.c. per la pronuncia di nullità della clausola medesima.
