L'Agenzia delle Entrate, dopo l'obbligatoria pausa estiva, è tornata a pubblicare sul proprio sito istituzionale le risposte agli interpelli dei contribuenti. In particolare, nella giornata del 23 agosto l'AdE ha pubblicato, tra le altre, la Risposta n°340 nella quale ha fornito la corretta interpretazione dell'articolo 1, comma 59, della Legge n°145 del 2018 che ha istituito il regime agevolativo della cedolare secca.
Il quesito posto all'amministrazione finanziaria
L'Agenzia delle Entrate si è trovata di fronte il caso della proprietaria di alcuni locali commerciali, accatastati nella categoria C/1, quindi dei negozi con una superficie inferiore ai 600 metri quadrati.
L'interpellante intende dare in locazione questi negozi ad una società commerciale e le parti hanno stabilito di comune accordo che l'importo del canone di locazione sia costituito da una quota fissa e una quota variabile calcolata come percentuale dei ricavi del negozio o punto vendita. Nello specifico, le parti hanno stabilito che la società conduttrice dovrà versare ogni anno il 3,4% della parte di ricavi che eccede il milione di euro. Dato che l'interpellante vuole assoggettare il nuovo contratto di locazione dei locali commerciali al regime della "cedolare secca", e dato che l'articolo 3. comma 11, della Legge n°23 del 2011 prevede che durante il periodo di applicazione della cedolare secca è sospesa la possibilità di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione anche se quest'ultima fosse prevista a qualunque titolo dal contratto stesso, l'stante vuole sapere se la quota variabile prevista dal contratto consenta o meno l'applicazione del regime agevolativo.
La risposta dell'Agenzia delle Entrate
L'amministrazione finanziaria, nella sua risposta all'interpello, si premura di evidenziare quanto previsto dall'articolo 1, comma 59, della Legge 145 del 2018. Tale disposizione consente di applicare il regime alternativo della cedolare secca agli immobili accatastati in categoria C/1 di superficie non superiore ai 600 metri quadrati e che siano oggetto di un nuovo contratto di locazione nel corso del 2019.
Quindi anche a dei negozi. Il regime facoltativo della cedolare secca consente di applicare a detti immobili un'imposta sostitutiva unica del 21%. Dopodiché facendo riferimento al divieto di aggiornamento del canone di locazione stabilito dall'articolo 3, comma 11, della Legge n°23 del 2011, l'amministrazione finanziaria spiega che la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone trova la sua ragione giuridica nel disposto dell'articolo 32 della Legge n°392 del 1978.
Tale norma precisa che le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore in base alle variazioni del potere d'acquisto. Il successivo articolo 81 della Legge n°392 specifica che le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati sono pubblicate periodicamente dall'Istat sulla Gazzetta Ufficiale.
Secondo il parere dell'Agenzia delle Entrate il punto discriminante sta esattamente nella evidente differenza tra un aggiornamento del canone di locazione basato sulla variazione statistica dei prezzi al consumo e, quindi, del potere d'acquisto e la libera pattuizione di una quota del canone di locazione. A conferma della libertà delle parti di determinare il canone di locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale, l'Agenzia delle Entrate richiama quanto statuito dalla Corte di Cassazione nella Sentenza n°5849 del 2015, secondo la quale l'unico limite alla libertà di pattuizione delle parti nella determinazione del canone di locazione è data dalla nullità di clausole che tendono ad aggirare quanto previsto dalla Legge n° 392 del 1978 sopra richiamata, cioè quando si tenta di effettuare "una determinazione privatistica della misura dell'indicizzazione".
Ma la fissazione di una quota variabile del canone di locazione basata su una percentuale del fatturato del conduttore non rientra in questa casistica né in quella del divieto previsto dall'articolo 3, comma 11, della Legge n°23 del 2011. Di conseguenza, non è di ostacolo all'applicazione del regime della cedolare secca.
