È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 19075 del 6/11/2012, nella quale la Corte Suprema ha escluso qualsiasi responsabilità a carico dell'agenzia immobiliare, per omessa informazione al cliente, in merito alla presenza di eventuali pesi gravanti sull'immobile.
Ne consegue che, qualora dopo aver stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento, si venga a scoprire che l'immobile è gravato da ipoteca, non vi è titolo legittimo per chiedere al mediatore il risarcimento del danno, né la restituzione delle provvigioni a lui versate.
L'intermediario, infatti, non ha alcun obbligo di prestare consulenza di tipo tecnico giuridico, né di effettuare ricerche ipotecarie o presso le conservatorie dei registri immobiliari.
Quando ci si avvale di un mediatore professionale per effettuare una compravendita, il compenso da corrispondere è dovuto esclusivamente per la sua attività di mediazione, che consiste nel mettere in contatto le due parti contrattuali. È bene pertanto essere consapevoli che, nonostante gli elevati onorari che spesso si corrispondono, come affermato dalla Corte di Cassazione, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore, a norma dell'art. 1759 codice civile, va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi il mediatore di media capacità.
In particolare, statuisce la Corte Suprema che "in tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli".
Ne consegue che qualora, per aver scoperto l'esistenza di una ipoteca, l'acquirente non intenda più stipulare il contratto definitivo di compravendita, non potrà richiedere alcun risarcimento del danno subito all'agente immobiliare.
In conclusione è bene che chi intenda affidarsi alle prestazioni di un agente immobiliare per l'acquisto di una casa, provveda a controllare e verificare che l'immobile sia libero o meno da ipoteche. Qualora si voglia conferire l'incarico all'agente immobiliare, è bene farlo con accordo specifico da inserire nel contratto di mediazione.
Inoltre, considerando che la provvigione può essere oggetto di contrattazione, è bene commisurare l'onorario da corrispondere all'effettiva attività svolta dal mediatore,specificando così in cosa consista il suo intervento.
