Poiché per vendere o acquistare una casa spesso si richiede l'intervento di un mediatore immobiliare, è opportuno conoscere quale siano i requisiti che deve avere il professionista, a garanzia della correttezza della sua prestazione. Altro elemento di rilievo per evitare di effettuare esborsi non preventivati è sapere quando la prestazione dell'agente comporta il pagamento di un compenso a carico delle parti.
Per quanto riguarda il primo dei requisiti menzionati, specifichiamo che il mediatore immobiliare, altrimenti detto agente immobiliare, è colui che mettere in relazione le parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza; come stabilito dall'articolo 1754 del codice civile, requisito essenziale del mediatore è l'imparzialità rispetto alle parti coinvolte.
In secondo luogo deve essere regolarmente iscritto al Ruolo dei mediatori o al Registro tenuto presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 e successive modifiche e integrazioni.
Il mediatore iscritto a ruolo che, da almeno una delle parti interessate, abbia ricevuto l'incarico (solitamente a vendere), ha diritto alla provvigione nel momento in cui l'affare si conclude.
Il diritto alla provvigione spetta nei confronti di entrambe le parti, anche se non necessariamente in misura uguale.
Quando e a quali condizioni la provvigione è dovuta
La provvigione è dovuta al mediatore al momento della conclusione dell'affare. Presupponendo che per affare si intenda una operazione di natura economica che comporti una utilità di tipo patrimoniale, vediamo quando l'affare possa ritenersi concluso.
Questo accade sicuramente con la stipula del rogito davanti al notaio ma anche con la conclusione del compromesso (il contratto preliminare).
Si reputa altresì rilevante la comunicazione dell'accettazione della proposta (solitamente ferma e irrevocabile per un certo lasso di tempo) da parte dell'acquirente, nella quale siano specificati il prezzo dell'immobile, le modalità di pagamento, la data di stipula del contratto definitivo e della consegna dell'immobile all'acquirente, ovvero tutti gli elementi essenziali della transazione.
Non basta dunque una semplice trattativa tra le parti, sia pure giunta ad uno stadio avanzato.
Tale provvigione dovrà comunque essere versata anche nell'ipotesi in cui le parti, posti in essere gli elementi fondamentali del negozio, non addivengano, per eventuale inadempimento di una di esse, alla conclusione del contratto definitivo.
Individuato il momento in cui il compenso debba essere corrisposto, si precisa che lo stesso spetterà al mediatore solo qualora l'affare sia stato concluso per effetto del suo intervento. Quindi ci deve essere una relazione diretta, anche se non esclusiva, tra la realizzazione dell'affare e la prestazione dell'agente che può consistere nella segnalazione e presentazione della persona dell'acquirente. E questo senza che necessariamente partecipi a tutte le fasi della trattativa.
Inoltre, anche se le parti non pervengono alla conclusione dell'affare, il mediatore manterrà il diritto a ottenere il rimborso della spese sostenute nei confronti della persona nel cui interesse sono state effettuate.
Da quanto sopra esposto si ritiene opportuno stipulare dettagliati contratti di mediazione, nei quali regolamentare e disciplinare le posizioni delle parti nei confronti del mediatore, concordando per iscritto l'entità della provvigione e le relative modalità di pagamento. Devono anche essere oggetto di accordo le prestazioni e la tipologia di servizi che comportano tale corrispettivo nonché eventuali responsabilità del mediatore.
