Quando si riesce a trovare una casa che soddisfa le proprie esigenze è opportuno scrivere al più presto una proposta d'acquisto da presentare al venditore.
La proposta è l'atto con il quale il potenziale acquirente manifesta la propria volontà di acquistare un immobile. Solitamente ad essa si accompagna un assegno che in caso di accettazione da parte del venditore fungerà da caparra confirmatoria.
La proposta deve essere redatta in forma scritta e se ci si è rivolti ad un mediatore immobiliare, sarà redatta mediante la compilazione di un modello già predisposto che dovrà essere integrato con le condizioni essenziali e firmato dal futuro acquirente.
Normalmente si intende ferma e irrevocabile per un periodo di 15 giorni, termine entro il quale la parte acquirente non potrà revocare la proposta.
Si tratta di un atto unilaterale che ha la sola funzione di rendere esplicito l'interesse dell'acquirente all'acquisto ma che non vincola in alcun modo il venditore, essendo quest'ultimo libero di vendere l'immobile ad un migliore offerente.
Inoltre è bene che con la proposta si definiscano il prezzo e modalità di pagamento, nonchè il termine entro il quale il venditore deve accettare e la data del compromesso o del rogito. Il venditore è sempre libero di accettare o meno la proposta d'acquisto.
In caso di accettazione del futuro venditore, che avverrà per iscrittto, l'acquirente sarà tenuto a rispettare gli impegni presi e addivenire alla stipula della compravendita secondo le modalità stabilite.
Le parti si vincolano reciprocamente e dovranno stipulare il compromesso o direttamente il rogito davanti al notaio.
Il contratto preliminare di acquisto è il contratto con il quale entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo davanti al notaio (detto rogito notarile) al fine di effettuare il trasferimento della proprietà dell'immobile.
Poiché all'atto della stipula del preliminare si versa al venditore una somma di denaro che varia solitamente tra il 10 e il 15 per cento del prezzo dell'immobile, è opportuno stare attenti se la suddetta somma viene definita come acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale. Diamo sul punto alcuni chiarimenti per comprenderne le differenze:
- L'acconto è un'anticipazione sul prezzo che viene versata con la proposta e che viene restituita in caso di mancata accettazione della stessa da parte del venditore.
- La caparra confirmatoria è anch'essa un'anticipazione sul prezzo ma il suo versamento comporta alcuni effetti. In caso di inadempimento dell'acquirente (ovvero nel caso in cui l'acquirente non intenda più stipulare il rogito), il futuro venditore potrà trattenerla. Qualora sia quest'ultimo a non ottemperare agli impegni presi con il preliminare, dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta.
Diversa è la funzione della caparra penitenziale, una somma di denaro che dovrà essere versata come corrispettivo del recesso di una delle due parti, a titolo di risarcimento, secondo clausola inserita in contratto.
Entro venti giorni dalla stipula, il compromesso deve essere registrato presso l'agenzia delle entrate, con versamento dell'imposta di registro. Infine, per tutelarsi contro eventuali eventi che potrebbero verificarsi fino alla stipula del contratto definitivo può essere opportuno provvedere alla trascrizione del preliminare presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
