Il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene oggetto di compravendita, proprio perché ne permette il suo legittimo godimento e la sua commerciabilità. Anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità, configura comunque un inadempimento del venditore. La giurisprudenza maggioritaria, in tutti i quei casi in cui manca il certificato di agibilità ha infatti ravvisato una ‘vendita aliud pro alio’, che si configura quando la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto.
In presenza di una vendita aliud pro alio, il compratore potrebbe chiedere o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora ha interesse all’acquisto. Rimane salva la possbilità di chiedere il risarcimento dei danni. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 2438 del 8 febbraio 2016 ha statuito che l’acquirente, in alcune ipotesi, può sempre rifiutare di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.
Certificato di agibilità: rientra negli obblighi del venditore
Il caso da cui trae origine la sentenza della Corte di Cassazione, infatti, riguarda proprio un acquirente che si è rifiutato di stipulare il contratto definitivo, perché non gli era stato consegnato il certificato di agibilità.
Quest’ultimo viene citato in giudizio dai venditori che chiedono la condanna dello stesso al pagamento dell’indennizzo per l’occupazione dell’immobile e la risoluzione del contratto. I giudici della Corte d’Appello, riformando la sentenza dei colleghi di merito, danno ragione ai venditori e quindi accolgono la domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dell' acquirente.
I giudici dell’Appello ritengono infatti che il rifiuto dell'acquirente di stipulare il contratto per la mancanza del certificato di agibilità, fosse del tutto ingiustificato. Le parti contraenti, infatti, avevano solo previsto che al rilascio della concessione edilizia, dovesse seguire la stipula del contratto definitivo e non anche il rilascio dell’agibilità.
Il promissario acquirente decide quindi di ricorrere in Corte di Cassazione, che accoglie il suo ricorso. La Suprema Corte ha sottolineato infatti che grava sempre sul venditore l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità, in base all’articolo 1477 del codice civile. Il venditore deve infatti non solo consegnare la cosa ma anche tutti i titoli e i documenti inerenti la proprietà
Il mancato rilascio del certificato legittima il rifiuto di firmare il rogito
A detta degli Ermellini, deve ritenersi giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità. Tale rifiuto è legittimo anche nel caso della stipula del rogito che richiede la partecipazione del notaio.
L’acquirente ha interesse ad ottenere il certificato poiché esso rappresenta un elemento necessario per poter godere dell’immobile destinato all’uso pattuito. Infatti la mancanza dello stesso determina un danno emergente in caso di acquisto definitivo, proprio perché il compratore acquista la proprietà di un immobile che non può essere utilizzato secondo l’uso desiderato. I giudici di legittimità quindi, nel caso di specie, hanno ritenuto irrilevante, la circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo il venditore non fosse in grado di consegnare il certificato di agibilità. Per altre info di diritto premi il tasto segui.
