Acquisto casa, più facile se in affitto con il rent to buy: ma quali tasse?

Il rent to buy è una particolare forma di locazione in cui proprietario e conduttore convengono la successiva compravendita dell'immobile, per cui i canoni corrisposti a titolo di affitto si trasformano, in tutto o in parte, in acconto sul prezzo di vendita dell'immobile salvo rinunce da parte del compratore.

Ibrido sotto il profilo contrattuale per la fusione di contratto di locazione e preliminare di vendita, il rent to buy è utilizzato già da tempo dagli operatori del mercato immobiliare, ma ha trovato regolamentazione solo con il decreto Sblocca Italia (DL 12 settembre 2014 n.133) che ha introdotto, all'art.23, la disciplina del "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili" nel tentativo di rilanciare il mercato immobiliare ormai al tracollo. L'appetibilità di questi contratti è evidente, soprattutto per le coppie giovani che non hanno i mezzi economici per lanciarsi in un acquisto della prima casa e che allo stesso tempo preferiscono iniziare una convivenza senza sentire il vincolo di un immobile in proprietà.

Aspetti fiscali del rent to buy

Affitto e poi acquisto, dunque. Lo schema del rent to buy è molto semplice, meno lo sono le implicazioni fiscali collegate a questo contratto al punto che, come d'uso ogni volta che si introduce una nuova normativa, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta proprio in questi giorni con l'emanazione della circolare 4/E/2015, interpretando e chiarendo in essa tutti gli aspetti relativi alle imposte dirette e indirette che derivano da questa duplice valenza della forma contrattuale.

Iva e cedolare secca sui canoni di locazione

Il canone ricevuto per la concessione in godimento dell'immobile sarò assoggettato ad imposizione Irpef/Ires seguendo la normativa fiscale dei redditi da fabbricati, con la possibilità di optare per il regime della cedolare secca se il locatore-venditore è un soggetto privato, salvo poi esser trattato come acconto sul prezzo di vendita. In materia di iva, la regola generale inserisce le locazioni di fabbricati abitativi tra le operazioni esenti di cui all'articolo 10, comma 1, n. 8, del D.P.R. n. 633 del 1972, a meno che il locatore non sia una impresa di costruzioni o di ripristino e scelga di optare per l'imponibilità iva. La parte di canone pagata a titolo di acconto prezzo assume rilevanza ai fini iva. Come sopra, anche la cessione sarà esente iva in caso si tratti di immobile abitativo.

Se il proprietario è una impresa

Un caso particolare, eccezione al regime di esenzione, si ha quando il proprietario-cedente è un'impresa di costruzioni o di ripristino che vende entro cinque anni dall'ultimazione dell'immobile. In queste circostanze ha la possibilità di optare per l'imponibilità Iva, applicando aliquote differenziate:

• 4% se il compratore dichiara di volersi avvalere dell'agevolazione prima casa, avendone i requisiti
• 10% se l'immobile rientra tra le categorie per la prima casa, ma in assenza di requisiti (categoria A escluse quelle di pregio cat. A/1 - A/8 - A/9)
• 22% per le categorie A/1 - A/8 - A/9 e gli immobili di tipo strumentale.