Ogni cittadino si sta interrogando, alla luce della nuova riforma del catasto, sul valore del proprio immobile di proprietà e sul conseguente futuro carico fiscale, (imu ed Irpef).
Cosa si intende per unità immobiliare ordinaria nel "nuovo catasto"?
Il Sole 24 ore ci aggiorna: le categorie 01-02-03 saranno riservate alle abitazioni, la 04 agli uffici, studi e laboratori, la 05 alle cantine e soffitte, la 06 ai posti auto, la 07 ai negozi e laboratori artigianali e la 08 ai magazzini e depositi.
Come si calcolano i rispettivi valori?
Il valore patrimoniale e le rendite saranno calcolati con l'uso di funzioni statistiche, adattate ai valori medi del mercato immobiliare ed alle caratteristiche dei singoli immobili.
Il procedimento sarà il seguente:
- 1° Step, valore medio al metro quadrato: individuazione e rilevazione del prezzo al mq. attraverso l'ambito di riferimento.
- 2° Step, caratteristiche dell'immobile: tipo di edilizia, stato di conservazione, superficie, piano, ascensore, affaccio, posto auto.
- 3° Step, applicazione della funzione statistica: elaborazione di una formula matematica, (algoritmo), da adattare alle superfici delle singole unità immobiliari.
- 4° Step, abbattimento forfettario: il risultato ottenuto precedentemente, sarà ridotto in percentuale, (si ipotizza il 30%), per ridurre il "rischio di stima", così da evitare l'attribuzione di valori patrimoniali superiori a quelli di mercato.
La complessità della formula matematica, (algoritmo), non ce la spiega nemmeno il quotidiano specializzato, (il Sole 24 Ore), ma, semplificando, si partirà dal valore medio dell'ambito territoriale, stabilito in euro al mq.
(per es. 2.500 al mq.), correggendolo con coefficienti numerici che rappresentano le caratteristiche dell'immobile. Facciamo un'esempio di una caratteristica di un immobile: lo stato di conservazione, coefficiente 1,1 = valore "ottimo"; coefficiente 1 = valore "normale"; coefficiente 0,8 = valore "pessimo".
Il Consiglio nazionale dei geometri, al fine di accellerare ed anticipare l'attuazione della riforma, (gennaio 2021), ha elaborato una proposta per la "revisione di stima" dei fabbricati, privilegiando principi di equità, aggiornamento dati, trasparenza e "limitazione del contenzioso" tra cittadini ed Agenzia delle Entrate.
Il corretto uso di questi principi dovrà prevedere:
- Che tutti gli immobili del territorio nazionale, (circa 66 milioni), siano oggetto di accertamento.
- Ampio coinvolgimento delle categorie professionali di area tecnica.
- Concreta ed operativa collaborazione tra Comuni, professionisti e cittadini.
- Favorire la collaborazione dei contribuenti/cittadini nel "processo revisionale" utilizzando la leva fiscale con concreti incentivi, (fiscalità verso un' ottica premiante).
