Cosa succede quando l'inquilino non riesce a pagare il canone e il proprietario vuole riappropriarsi del proprio immobile? Quali sono le azioni legali a tutela del padrone di casa?
Liberare la propria abitazione da un inquilino che non versa il canone mensile è impresa tutt'altro che semplice pur quando si decide di rivolgersi ad un avvocato. Lo strumento legale del quale il locatore può avvalersi, in caso di locazioni di immobili urbani (sia ad uso abitativo che commerciale) è quel procedimento giudiziale denominato "convalida di sfratto per morosità".
Si tratta di una procedura speciale, volta ad ottenere il rilascio dell'immobile locato in tempi più brevi rispetto a una normale causa e che si applica per i contratti di locazione scritti e registrati.
Alla messa in mora costituita da una diffida al pagamento delle rate scadute, pena la risoluzione del contratto, può seguire la notifica della citazione a comparire davanti al tribunale per la convalida dello sfratto.
A questo punto possono verificarsi due situazioni:
- il conduttore non compare all'udienza, lo sfratto viene convalidato e il giudice fisserà il termine (solitamente breve) entro il quale il conduttore dovrà rilasciare l'immobile.
- il conduttore si presenta dinnanzi all'autorità giudiziaria, richiedendo un termine di grazia, a fronte del quale il giudice potrà concedere, per comprovate difficoltà economiche un termine di 90 giorni (o 120 in alternativa) per sanare la morosità e provvedere al versamento delle rate mensili non corrisposte. Il Giudice rinvia l'udienza ad altra data per il pagamento di quanto dovuto. Tale previsione del termine di grazia non opera per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo.
Mentre nel primo caso alla convalida segue una successiva fase di esecuzione forzata con l'ufficiale giudiziario, nella seconda ipotesi, in caso di avvenuto pagamento dei canoni arretrati e delle spese legali, il procedimento si estingue.
Ove ciò non avvenga, lo sfratto verrà convalidato e vi sarà l'esecuzione forzata qualora l'inquilino non rilasci il locale spontaneamente. Il procedimento di esecuzione serve per consentire al legittimo proprietario di recuperare la disponibilità dell'immobile. Si notifica pertanto l'atto di precetto e la richiesta all'ufficiale giudiziario di procedere con lo sfratto.
