All'interno del condominio convivono beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini e beni che invece sono comuni. Ogni condomino ha quindi il diritto di utilizzare nel modo che ritiene migliore le unità abitative di cui è proprietario esclusivo, secondo le regole che disciplinano la proprietà privata. Il suo diritto di proprietà è infatti un diritto esclusivo, pieno, indipendente e imprescrittibile. Esso tuttavia incontra dei limiti pubblici e privati. In particolare la giurisprudenza ha sempre discusso sui limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale che possono essere formulati nel relativo regolamento.
Affinchè questi limiti possano vincolare il condomino, essi però devono essere specifici, e devono essere accettati dallo stesso all'atto dell'acquisto dell'immobile. La giurisprudenza maggioritaria ritiene infatti che, in tali ipotesi, il singolo condomino non può adibire il proprio appartamento ad esempio ad un'attività commerciale se il regolamento condominiale prevede che gli stessi possono essere destinati solamente a civile abitazione. Questo è proprio quello che ha statuito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 07 gennaio 2016.
Se il regolamento condominiale vieta l’attività di affittacamere
Il caso sottoposto all’attenzione della Corte di Cassazione riguarda una s.r.l. conduttrice di un immobile che aveva adibito il proprio appartamento ad attività di affittacamere.
Il regolamento condominiale dell'immobile però prevedeva che i singoli appartamenti potessero essere adibiti esclusivamente ad uso di abitazione privata o come ufficio privato professionale. Il condominio aveva dunque agito in giudizio contestando alla Srl l'esercizio di un'attività alberghiera, vietata dal predetto regolamento condominiale.
Il condominio chiedeva quindi che fosse dichiarata la contrarietà al regolamento condominiale dell'immobile concesso in locazione ad uso di affittacamere. I giudici di merito hanno accolto le censure del condominio, giudicando dunque l'attività di affittacamere come vietata dal regolamento di condominio. La Srl ha deciso quindi di proporre ricorso per Cassazione evidenziando che anche altri inquilini in passato avevano destinato gli appartamenti ad attività commerciali.
Di conseguenza l'attività di affittacamere non doveva ritenersi lesiva della previsione regolamentare. La Corte di Cassazione ha però ritenuto irrilevante la condotta contraria al regolamento, tenuta in passato da altri condomini, proprio perché la stessa non poteva incidere sull'interpretazione del regolamento condominiale.
La Cassazione e il divieto previsto dal regolamento condominiale
La Corte di Cassazione, nello specifico caso, ha ritenuto che lo svolgimento dell'attività di affittacamere era di per sé incompatibile con il regolamento condominiale che prevedeva fossero destinati ad un uso ben preciso. Doveva dunque ritenersi vietata la destinazione degli appartamenti ad uso di pubblici uffici o ad attività alberghiera consistente nella concessione in affitto delle relative camere.
A detta degli ermellini, infatti l'attività di affittacamere è del tutto equiparabile a quella alberghiera e pure a quella di bed&breakfast. Insindacabile deve dunque ritenersi la decisione della Suprema Corte di censurare l’attività di affittacamere della Srl ritenendola dunque illegittima. Per altre info di diritto premi il tasto segui accanto al mio nome.
