Il d.lgs. n. 72/16, entrato in vigore il 1^ novembre recepisce la direttiva 2014/17/UE e contiene le nuove linee guida della disciplina sui contratti di credito ai consumatori aventi ad oggetto beni immobili residenziali.Il Dlgs che modifica il T.U. bancario, dispone in breve che le banca può acquisire e vendere senza rivolgersi al giudice l’immobile di tutti coloro che non pagano le rate del mutuo ipotecario. Se quindi da una parte è stata introdotta la "clausola anti-insolvenza", ossia la possibilità che di fatto elimina il procedimento di espropriazione forzata, per ridurre i tempi di recupero del credito in sofferenza, dall’altra parte la banca deve operare nel settore del credito con maggiore trasparenza.
Ed è proprio su questo punto che il DLs n 72 contiene e disciplina tutta una serie di diritti che i clienti hanno verso le banche: vediamo quindi quali sono.
Mutuo ipotecario: quali i diritti che i clienti possono far valere?
Il cliente che ha intenzione di stipulare un contratto di mutuo ha diritto ad essere informato in modo chiaro, corretto, non ingannevole, comprensibile del contenuto delle clausole del contratto e dell’offerta proposta. L’intermediario dovrà farlo attraverso il Pies ovvero il prospetto informativo europeo standardizzato. Il futuro mutuatario avrà così 7 giorni di tempo per fare un confronto fra le diverse offerte di credito sul mercato e prendere le dovute decisioni. L’intermediario, inoltre, è tenuto alla massima trasparenza sui suoi rapporti contrattuali, sui suoi dati anagrafici, sui finanziatori per cui lavora.
Il cliente ha inoltre diritto anche ad un servizio di consulenza gratuita per approfondire la convenienza del contratto di mutuo in base alle sue possibilità economico-finanziarie e alle sue esigenze.
Il creditore o banca, qualora il mutuo fosse garantito da ipoteca, deve valutare l’immobile basandosi su standard affidabili, tenendo conto anche della perizia incaricata a terzi.
L’intervento di un perito per la stima del valore dell’immobile è infatti uno step della procedura molto importante poiché tale tecnico deve essere nominato dalle parti o dal Presidente del Tribunale competente in assenza di accordo. Un'altra regola molto importante che deve rispettare l’istituto di credito è quella dell’impossibilità di finanziare oltre l’80% del valore complessivo dell’immobile su cui pende ipoteca, proprio perché altrimenti il mutuo è nullo ed il cliente dovrebbe restituire il restante 20% .E’ sempre la Banca d’Italia che deve stabilire l’ammontare massimo dei finanziamenti.
Infine, il cliente ha la facoltà di convertire un finanziamento ottenuto in valuta estera in valuta nazionale, dietro pagamento di una commissione. Il tasso di cambio deve essere di almeno il 20%, nel momento in cui è stato concluso il contratto
Conseguenze del mancato pagamento da parte della banca
A favore delle banca o mutuatario c’è però la “clausola anti-insolvenza”. Si tratta di una clausola che consiste nel procedere all’immediata vendita del bene immobile e quindi all’estinzione del debito senza dover passare per il Tribunale. Occorre quindi un inadempimento contrattuale da parte del cliente che si realizza nel caso in cui egli non paga 18 rate mensili. Le due parti contrattuali devono pattuire e firmare tale clausola.
Dopo la vendita, il debito che dovesse residuare si estingue anche se superiore al valore dell’immobile, fermo restando che il mutuatario avrà diritto all’eventuale parte eccedente tra il valore dell’immobile e l’importo residuo del debito.Tale clausola, più conosciuta sotto il nome di patto marciano, se è inserita nel contratto, garantisce al cliente-il mutuatario il diritto di essere assistito da un consulente per capire se la stessa è conveniente o meno.
