Per la serie BlastingTalks intervistiamo Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia. Da oltre 130 anni l’associazione è il punto di riferimento per tutti i proprietari d'immobili. Rappresenta milioni di cittadini italiani: coloro che possiedono la casa in cui abitano così come i piccoli proprietari e locatori, fino ai grandi investitori immobiliari.

Blasting Talks è una serie d'interviste esclusive con business e opinion leader nazionali e internazionali per capire come la pandemia di coronavirus abbia accelerato il processo di digitalizzazione e come le aziende stiano rispondendo a questi cambiamenti epocali.

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Iniziamo dal ruolo che svolgete come associazione: la maggior parte degli italiani possiede almeno una casa di proprietà. Può raccontare ai lettori in che modo operate e quali servizi offrite ai vostri associati?

Confedilizia – Confederazione italiana proprietà edilizia – è un’Associazione di secondo grado costituita da tutte le Associazioni territoriali dei proprietari di casa, i cui primi nuclei associativi sono sorti nel 1883. Da oltre 130 anni Confedilizia rappresenta le esigenze della proprietà, attraverso un dialogo costante, alle Istituzioni, prime fra tutte al Governo e al Parlamento. Sul territorio - attraverso le sue oltre 200 sedi, presenti nei capoluoghi di provincia e nei maggiori centri urbani – assiste, tutela, consigli i proprietari d'immobili, fornendo loro consulenza in materia fiscale, locatizia condominiale, urbanistica e tecnica (per info e recapiti www.confedilizia.it)

Facciamo il punto sul settore immobiliare al termine del 2021: quali sono i trend consolidati e i fenomeni emergenti?

Attualmente il settore immobiliare si sta riprendendo dalla crisi pandemica che lo ha visto protagonista anche di provvedimenti inusuali. Ci riferiamo al blocco degli sfratti: iniziato nel marzo 2020 e ancora in corso fino al 31 dicembre prossimo. Per la prima volta nel nostro Paese sono state sospese le procedure esecutive, autorizzate da provvedimenti del giudice e relative a finite locazioni sia abitative sia a uso diverso dall’abitativo, anche a causa della morosità dell’inquilino.

Un blocco che è stato reiterato con diverse modalità e che ha avuto sia conseguenze immediate nei confronti dei proprietari vittime del blocco che si sono visti privati del proprio bene, senza alcun risarcimento, sia conseguenze indirette. Molti proprietari, infatti, di fronte a tali provvedimenti liberticidi hanno deciso che non affitteranno più i loro immobili (con ripercussioni future negative quindi sui conduttori).

Mentre per quanto riguarda l'andamento del mercato immobiliare?

Dal punto di vista dell’andamento del mercato immobiliare, le varie rilevazioni sui volumi delle compravendite segnalano come il settore stia recuperando quanto perso in passato. Per quanto concerne i prezzi, gli stessi invece continuano a diminuire. Come risulta dal Rapporto su “La ricchezza immobiliare e il suo ruolo per l’economia italiana” del prof. Gualtiero Tamburini, che abbiamo appena presentato assieme ad Aspesi, l’ammontare del valore immobiliare delle famiglie è sceso, nel periodo che va dal 2011 al 2020, di almeno 1.137 miliardi (ma la perdita arriverebbe addirittura a raddoppiarsi qualora si prendessero a riferimento le sole variazioni dei prezzi).

Ecco, questo è un dato che deve far riflettere in quanto causato anche dalla fortissima imposizione fiscale sugli immobili che, secondo le nostre stime, ammonta a ben 51 miliardi l’anno.

Rispetto al quadro appena evidenziato, qual è stato l’impatto della pandemia nel settore e quali strategie avete adottato per aiutare i vostri associati a fare fronte alla situazione?

La pandemia ha evidenziato come la stasi del mercato immobiliare sia deleteria per tutti i settori dell’economia (ben 63 settori sono trainati dal settore immobiliare e delle costruzioni). Nella nostra costante interlocuzione con Parlamento e con Governo stiamo chiedendo – a favore della proprietà immobiliare ma anche dell’economia in generale – provvedimenti che imprimano fiducia nell’investimento nel mattone e stiamo contrastando quelli come la revisione del catasto, in quanto temiamo (per le modalità contenute nel disegno di legge che prevede la delega al governo per la riforma) che dalla stessa si gettino le basi per un aumento generalizzato delle tasse sugli immobili con influenze per giunta dirette e negative tramite l’Isee (di cui il valore patrimoniale è una componente) pure su tante prestazioni sociali (quali per esempio, le rette per gli asili, per le residenza per anziani ecc.).

Passiamo all’attualità. Entro la fine dell’anno dovrà essere approvata la legge di bilancio 2022. Dal vostro punto di vista gli interventi proposti dal governo nella bozza della manovra sono stati definiti come ‘molto deludenti’. Per quale motivo?

Deludenti in quanto ci aspettavamo che il Governo tenesse conto delle aspettative del comparto e prorogasse il superbonus al 110% almeno per tutto il 2023 senza limiti né paletti. Invece così non è stato. La proposta di legge di bilancio approvata dal Governo e all’esame ora del Parlamento per la sua trasformazione in legge, almeno è stata già corretta in una sua lacuna incredibile: rispetto alla prima versione, la seconda – emendata dopo ampie proteste anche di Confedilizia – prevede la possibilità per i contribuenti che si avvalgono dei bonus edilizi diversi dal superbonus di poterli utilizzare attraverso il meccanismo dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Quali sono le vostre richieste agli interlocutori istituzionali?

Dopo anni di fiscalità immobiliare al limite dell’esproprio – ricordiamo che con il passaggio dall’Ici all’Imu (avvenuto con il Governo Monti), i contribuenti si sono trovati a pagare dai 12 ai 13 miliardi in più l’anno, per un totale d'imposta versata dal 2012 a oggi pari a 230 miliardi di euro – ci aspettiamo che ci sia un cambio di passo e che venga ridotta questa patrimoniale che sta distruggendo il settore e che deve essere pagata pure per immobili inagibili, inabilitabili, sfitti e persino occupati abusivamente.

Cosa può dirci in merito allo schema degli incentivi fiscali?

Riguardo agli incentivi fiscali per l’edilizia auspichiamo che si arrivi a una vera svolta: gli stessi dovrebbero essere rivisti, resi usufruibili da tutti i soggetti per tutto lo stock immobiliare, semplificati e stabilizzati con le percentuali che si vorranno decidere.

Procedendo in questo modo, riteniamo che in presenza d'incentivi messi a regime si possano programmare gli interventi senza fretta, contrastando così la crescita dei prezzi e riducendo lo stress attuale del mercato (a oggi vi è mancanza non solo di materiale, ma anche di manodopera specializzata).

Infine, dal suo punto di osservazione privilegiato sul settore immobiliare e guardando al futuro, cosa possiamo imparare dall’esperienza vissuta negli ultimi anni e a quali risorse potremmo fare ricorso per valorizzare il comparto?

Dovremmo imparare che il comparto immobiliare spinge l’economia e impatta in senso positivo sul Pil per gli effetti diretti, indiretti e sull’indotto che il settore immobiliare genera.

Come abbiamo evidenziato durante la presentazione del Rapporto su “La ricchezza immobiliare e il suo ruolo nell’economia italiana”, lo stato della ricchezza immobiliare del Paese influisce sull’economia italiana in quanto costituisce 30% del valore di tutta la produzione italiana. Il valore della ricchezza immobiliare delle famiglie, però, è drasticamente calato durante gli ultimi dieci anni.

Può spiegarci per quali motivi?

Rispetto al fenomeno hanno concorso una serie di fattori che, principalmente, vanno dall’aumento spropositato della tassazione (soprattutto di quella patrimoniale), alla riduzione degli investimenti fino alla diminuzione dei prezzi degli immobili. Oggi quindi si pone il tema, come già detto, di rilanciare l’investimento immobiliare e in particolare quello delle famiglie dato che, storicamente, i 3/4 degli investimenti in costruzioni sono effettuati da privati, la maggioranza dei quali dalle famiglie.

Questo non può che avvenire restituendo alle stesse la fiducia (spesso incrinata da scelte contrarie, quali, per esempio, quella sul catasto o sul blocco degli sfratti) così che esse possano essere indotte a tornare a investire in immobili il loro risparmio. E la prima operazione da intraprendere è il tornare ai livelli d'imposizione patrimoniale pre-Monti: 9 miliardi all’anno anziché i 21/22 miliardi attuali con l’Imu.