Secondo il Rapporto Immobiliare Italiano 2014, l'indice di affordability, ossia della misura della possibilità di accesso all'acquisto di un'abitazione da parte delle famiglie, è continuato a scendere anche per il 2013. Tra il 1997 e il 2006 si registrò una formidabile crescita della domanda di abitazioni, circa l'80%, pari a un ammontare di quasi 7,2 milioni di compravendite, con il 73% della crescita concentrata negli anni 2000-2004. A ciò corrispose che il "prezzo atteso per la vendita", con la possibilità di assorbire l'offerta di stock esistente, diventava sempre più elevato.
Fine anni Novanta e aumento della domanda
L'aumentata domanda di quel periodo fu dovuto a due fattori fondamentali: in primo luogo, alla fine degli anni '90 le famiglie italiane avevano accumulato un significativo stock di risparmio, in secondo luogo, tra il 1997 e fino al 2004, il crollo dei tassi d'interesse (risultato sia dell'attenuazione del tasso d'inflazione sia della decisione dell'Italia di aderire alla moneta unica europea).
Dati della Banca d'Italia
Secondo i dati della Banca d'Italia i tassi scesero repentinamente da oltre il 10% dell'inizio del 1997 al 4,9% di fine 1999 e poi ancora fino al 4,17% d'inizio 2004. I tassi variabili ebbero poi un andamento crescente tra fine 2005 e fine 2008, decrescendo per i due anni successivi, e poi tornando a crescere nel periodo successivo.
Mercato residenziale in Italia
Ma il ciclo espansivo che riguarda il settore immobiliare incominciò ad arrestarsi nel 2006, due anni prima della crisi economica dell'agosto 2008. Da allora il mercato residenziale italiano ha iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di compravendite immobiliari si contrasse del 7% rispetto all'anno precedente.
Nel 2008 esplose la crisi finanziaria internazionale, che portò ad una recessione delle economie mondiali, tra cui quella italiana.
La crisi del debito italiano
Tranne la breve parentesi tra il 2010 e il 2011, in Italia, la crisi del debito sovrano, la riduzione dei livelli di attività economica, dovute anche a politiche finanziarie tendenti a ripristinare l'equilibro di bilancio, destabilizzarono il mercato residenziale.
Gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili hanno un peso, ma non determinante sulle quantità d'immobili scambiate e sull'andamento dei prezzi.
Riduzione del risparmio
La netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio delle famiglie peserà sugli sviluppi futuri del settore: le aspettative prudenti, se non addirittura negative, sui redditi delle famiglie, e ciò sia da parte degli operatori del credito sia da parte delle famiglie stesse, non faciliteranno lo stato di accesso al credito e di sostenibilità del debito e, quindi una ripresa del mercato residenziale.
Calo dei prezzi e mercato degli affitti
Da sottolineare, infine, gli aggiustamenti determinati dalla congiuntura: un adeguamento verso il basso dei prezzi nominali delle abitazioni (tra il 2010 e il 2013 la riduzione è di circa il 7,5%) e lo spostamento della domanda sul mercato degli affitti.
