Molte discussioni nei contratti di affitto sono spesso causate dalla ripartizione delle spese tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino). Tale ripartizione è determinata in parte dai regolamenti di condominio e dove questi non siano esaustivi dalle norme del codice civile.

La norma chiave a cui rifarsi in questi casi è l'articolo 1576 c.c., che distingue due tipologie di spese:

  • ordinarie;

  • straordinarie.

    L'art. 1576 attribuisce al locatore durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore.

Più in dettaglio si specificano come:

  • spese di manutenzione ordinaria, tutte quelle che ricorrono a cadenza periodica per curare gli spazi e i servizi comuni di modo che siano tenuti in condizioni tali da essere idonei all'uso di destinazione, oltre ad essere periodiche sono anche di costo ridotto, es. manutenzione o pulizia scale, ascensore, fruizioni servizi quali acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento;



  • spese di manutenzione straordinaria, tutte quelle che si verificano in eventi occasionali imprevisti e imprevedibili, che non possono essere evitate in quanto ne va del degrado dell'immobile ma che richiedono costi elevati es.: restauro facciate o tetto, rifacimento degli impianti acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento.

L'inquilino è tenuto quindi a sostenere le seguenti spese:

  • spese condominiali riferite alla gestione degli spazi condivisi;



  • spese di piccola manutenzione dell'immobile conseguenti al deteriorarsi o all'uso del bene.

Il locatore, invece, è tenuto a sostenere le seguenti spese:

  • di straordinaria amministrazione;

  • per adeguare l'immobile alle norme in vigore.

Un'elencazione dettagliata e specifica degli interventi che rientrano nell'una o nell'altra categoria è contenuto nell'allegato G del d.m. del ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002. Responsabile nei confronti dei condomini è comunque e sempre il proprietario, qualora l'inquilino non adempia al pagamento di costi a suo carico, il proprietario può esercitare il diritto di rivalsa su di lui e chiedere il rimborso di quanto pagato entro 60 giorni, passati quali è ammessa anche nel caso limite la risoluzione del contratto.

Prospetto riepilogativo spese per voci valevoli in mancanza di un accordo specifico:

  • acqua, tutto a carico dell'inquilino sia la spesa per il consumo che spese per funzionamento e ordinaria manutenzione anche dell'autoclave o la depurazione.
  • ascensore, spese di funzionamento e manutenzione ordinaria spettano all'inquilino.
  • energia elettrica, di competenza dell'inquilino sia quella per usi condominiali che personale.
  • imbiancature, spettano all'inquilino se si tratta di manutenzione ordinaria.
  • giardino, le spese per pagare che cura gli spazi verdi e le spese per i materiali e gli strumenti usati sono a carico all'inquilino.
  • portineria, è a carico dell'inquilino al 90%, salvo patto contrario.
  • pozzi neri, le spese di spurgo sono a carico dell'inquilino.
  • riscaldamento, parte ordinaria pagata dall'inquilino.
  • tasse, sono a carico dell'inquilino con esclusione della sull'occupazione di suolo pubblico, purché non riguardi attività dell'inquilino, spetta al locatore.
  • spese condominiali, in caso di mancato pagamento dovrà rivalersi sul locatore.
  • regolamento condominiale, va rispettato dall'inquilino, ma le sanzioni pecuniarie ricadono sul locatore.
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