Laddove il notaio stipuli un atto inequivocabilmente proibito dalla legge, viziato da nullità formale e sostanziale, la sua responsabilità è punita con la sanzione disciplinare della sospensione o con la destituzione se dopo due sospensioni la violazione si ripete entro i 10 anni successivi. Con sentenza della Cassazione 5 dicembre 2014 n° 25811 si è stabilita la nullità di un atto di compravendita di un immobile con un abuso edilizio non sanabile e quindi non commerciabile, in palese violazione di quanto stabilito dalla legge 47/85 all'articolo 40, comma 1, stabilendo la nullità formale e sostanziale .
Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, assicura la certezza del contenuto del contratto, con l'atto pubblico notarile o rogito notarile infatti, si dà prova dell'avvenuta compravendita immobiliare, dell'identità dei contraenti, della identificazione e consistenza dell'immobile, delle pattuizioni tra le parti e dell'autenticità delle firme. In qualità di professionista, il notaio viene incaricato dal cliente, solitamente la parte promissaria acquirente, in quanto considerata la parte debole del contratto, quindi la sua responsabilità è inquadrabile nell'ambito della responsabilità contrattuale e come tale risponde dell'operato di dipendenti e collaboratori, oltre che del proprio (art.
1228 codice civile).
Il notaio ha il dovere di:
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leggere l'atto e chiedere conferma alle parti che esso sia conforme alle loro volontà. Una volta letto e sottoscritto, il contenuto non può essere contestato in una fase successiva (Cass. Civ. Sez. III 5535/12);
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verificare l'esistenza dei poteri rappresentativi, se richiesti;
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verificare la capacità delle parti (Cass. Civ. Sez. III 26908/14);
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verificare la libertà e disponibilità del bene attraverso le visure catastali ed ipotecarie escludendo la presenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e qualora risultassero, dissuadere il promissario acquirente dal concludere la compravendita (cfr. Appello di Roma, 19 febbraio 2013 e Cass. Civ. Sez. III 22398/11), salvo esplicito esonero da parte dei contraenti (cfr. Cass. Civ. Sez. II 5808/06 e cfr. Cass. Civ. Sez. III 25270/09);
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in caso di accollo mutuo per la compravendita di una nuova costruzione, verificare il preventivo frazionamento del suddetto mutuo e della relativa ipoteca;
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il notaio deve svolgere un'accurata attività di consulenza sulle norme fiscali, urbanistiche e catastali, comunque nei limiti delle conoscenze professionali della propria attività svolta prevalentemente nell'ambito della compravendita immobiliare.
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indicare in atto la dichiarazione delle parti o di un tecnico da esse nominato, che attesti la conformità della documentazione catastale (planimetria, dati dell'immobile, intestazione di proprietà) con lo stato di fatto in cui si presenta l'immobile stesso, a pena di nullità dell'atto (art. 19, comma 14, D.L. 31/05/2010 n° 78 a modifica del comma 1 bis, art. 29, Legge 27/02/1985 n° 52). Non è dovere del notaio la verifica e la garanzia della veridicità di questa
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indicare in atto gli estremi della licenza di costruzione (non obbligatorio per gli immobili ultimati prima del 01/09/1967) e gli estremi di eventuali domande di concessione in sanatoria, a pena di nullità dell'atto (Cass. Civ. Sez. II 25811/14). Anche qui non è dovere del notaio verificare e garantire la correttezza della documentazione relativa;
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indicare che l'A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è stato consegnato alla parte acquirente.
