Meglio investire in un’abitazione di nuova costruzione o puntare sull’usato? È una delle domande più frequenti tra chi si avvicina all’acquisto di una casa. I numeri del mercato immobiliare italiano, analizzati dall’Ufficio Studi di Tecnocasa e dai dati dell’Agenzia delle Entrate, aiutano a fare chiarezza su prezzi, domanda e prospettive, in un contesto segnato da costi in aumento, attenzione all’efficienza energetica e accesso al credito ancora selettivo.
Nuove costruzioni: interesse alto, ma i prezzi frenano la domanda
Dopo il forte slancio registrato nel periodo post-pandemico, l’appeal delle case nuove resta solido, soprattutto tra chi cerca immobili efficienti dal punto di vista energetico.
Il cosiddetto effetto “Casa Green”, rafforzato dalle direttive europee e dalle normative sulla sostenibilità, ha reso le abitazioni in classe energetica elevata un obiettivo prioritario per molti acquirenti. Il rovescio della medaglia è rappresentato dai costi. Le nuove costruzioni hanno prezzi di ingresso più alti rispetto all’usato e scontano ancora rincari legati ai materiali e alla filiera produttiva. Non a caso, nel primo semestre del 2025 le compravendite di immobili nuovi sono diminuite del 4%, secondo l’Agenzia delle Entrate. A pesare sono diversi fattori: instabilità geopolitica, conflitti internazionali, difficoltà negli approvvigionamenti e costi di produzione che, pur con qualche lieve ribasso, restano superiori ai livelli pre-Covid.
Grandi città a due velocità
Il quadro cambia nei grandi centri urbani, dove la domanda riesce ad assorbire più facilmente i prezzi elevati. Nelle metropoli italiane, il valore delle case nuove cresce in media del 2,3%. Spiccano Bari, con un incremento del 5,3%, e Torino, che segna un +3,7%. Più moderata la crescita nei capoluoghi di provincia e nelle aree periferiche o di hinterland, dove l’aumento dei prezzi del nuovo si ferma attorno all’1,4%. Qui il mercato appare più prudente e sensibile al fattore prezzo.
Usato: una scelta per chi guarda al budget
Se il nuovo affascina per tecnologia ed efficienza, l’usato continua a essere la soluzione preferita da chi dispone di risorse più limitate. Gli immobili in buono o ottimo stato restano molto richiesti, soprattutto perché consentono un prezzo di acquisto più contenuto e una maggiore scelta in zone centrali o già servite.
Guardando al lungo periodo, la distanza tra nuovo e usato si assottiglia: negli ultimi dieci anni i prezzi delle abitazioni usate sono cresciuti complessivamente dell’11,7%, praticamente in linea con il +11,9% delle nuove costruzioni. Dal 2021 in poi, entrambe le tipologie hanno imboccato una fase di crescita più marcata, confermata anche nel 2025.
Nuovo o usato: cosa valutare prima di comprare
La decisione finale non dipende solo dai numeri, ma dalle esigenze concrete di chi acquista. Le case nuove garantiscono minori spese di manutenzione nel breve periodo, consumi più bassi e una maggiore conformità alle future norme ambientali. L’usato, invece, offre un costo iniziale inferiore e spesso una posizione più strategica all’interno del tessuto urbano.
In sintesi, i dati indicano che la rivalutazione nel tempo è simile. A fare davvero la differenza sono il prezzo di partenza, la zona, i costi di gestione e l’orizzonte dell’investimento. In un mercato immobiliare ancora condizionato dall’incertezza economica e dall’evoluzione delle regole sull’efficienza energetica, scegliere tra casa nuova e casa usata significa trovare il giusto equilibrio tra sostenibilità, budget e qualità della vita.
