Nel 2011 sono state introdotte nuove norme riguardo la locazione degli immobili ad uso abitativo con il vantaggio dell'applicazione normativa del c.d. regime di tassazione agevolato più comunemente noto come "cedolare secca".
In cosa consiste questo regime? È semplicemente un'imposta fissa, in sostituzione della tassazione prevista secondo le aliquote Irpef normali, che il proprietario può scegliere. Dov'è la differenza? Questo tipo di imposta ha una finalità di comodo per i locatori che possono ridurre il carico fiscale sulle locazioni, lo Stato ha invece lo scopo di contrastare gli affitti in nero, ma alla resa dei conti non si è ottenuto granché da questa metodologia, anzi non è cambiato nulla.
Un ulteriore tentativo di ottenere più riscontro anti affitti in nero è stato l'aumento della base imponibile dall'85 al 95% per la tassazione ordinaria, per scoraggiarne il ricorso data la minore convenienza della tassazione con le aliquote Irpef normali e far preferire la cedolare secca.
Ma quali sono i presupposti e i meccanismi di realizzazione pratica della cedolare secca? Essendo questa aliquota fissa una sostituzione del regime di tassazione ordinario e degli altri tributi, essa può essere un opzione da scegliere per evitare le seguenti imposte:
- l'Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali,
- l'imposta di registro,
- l'imposta di bollo.
La cedolare secca viene applicata alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo, rientranti nelle categorie catastali da A1 a A11 (fatta eccezione per l'A10 che sono uffici o studi privati), alle pertinenze (cantine, box) nel caso siano affittate con l'abitazione, con eccezione degli immobili strumentali o relativi all'attività professionale o di impresa.
È rivolta ai privati (persone fisiche) proprietari di immobili che hanno deciso di darli in locazione, non riguarda però i contratti realizzati per locare immobili a imprese, professionisti e società commerciali. In presenza dell'istituto della comproprietà, ogni comproprietario può scegliere la cedolare indipendentemente dagli altri. La cedolare si applica a tutti i tipi di contratti di locazione (a canone libero o concordato) e pure alle inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano.
Sono state predisposte due tipi di aliquote:
- 21% per locazioni a canone libero,
- 15% per le locazioni a canone concordato, grazie alla diminuzione col decreto legge sull'Imu 102/2013 e dovrebbe essere ancora ridotta al 10% con il Piano Casa 2014.
Il sistema con la cedolare è più vantaggioso, se comparato alla tassazione ordinaria, perché le aliquote (21 o 15%) sono inferiori all'aliquota ordinaria più bassa (23%) e perché comprensive di tutte le altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).
Ci sono dei limiti riguardo la tassazione ordinaria, in quanto si applica all'intero canone annuale e non sul 95%; poi perché il canone non può essere aumentato e perché non sono ammesse deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione.
Il locatore (proprietario) per usare l'opzione cedolare secca deve solo comunicarlo obbligatoriamente al conduttore (inquilino) con raccomandata, soluzione o dichiarandola alla registrazione del contratto usando il modello semplificato Siria se ricorrano queste ipotesi:
- in presenza di non più 3 proprietari e affittuari;
- tutti i proprietari optino per la cedolare secca;
- per un contratto di una sola unità abitativa e fino a non più di 3 pertinenze.
La presentazione del modello Siria va fatta per via telematica entro 30 giorni dalla firma del contratto avvalendosi di un apposito software reso disponibile dall'Agenzia delle Entrate.
In caso non ricorrano i requisiti suddetti si dovrà usare il Modello 69.
Il modello Siria e il modello 69 potranno essere usati fino al 31 marzo 2014 poi entra in vigore il nuovo modello RLI (registrazione locazione immobili), usando il software dell'Agenzia dell'entrate non serve acquisto di nessun modello editabile ma non salvabile.
