Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del 28 marzo 2014 del decreto legge "casa" è ufficialmente entrata in vigore la modifica dell'aliquota relativa all'esercizio dell'opzione della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato che per il quadriennio 2014 - 2017 (quindi con effetto immediato) scende dal 15% al 10%. Tale intervento quindi rende ulteriormente conveniente la stipula di tali contratti di locazione o dell'esercizio di tale opzione su quelli esistenti.

Chi può esercitare tale opzione?

L'opzione per l'esercizio della cedolare secca è riservata esclusivamente alle persone fisiche, e deve essere relativo a un contratto stipulato da privati (se l'immobile è locato a una società o a un'impresa non si godono i benefici). Per poterne beneficiare occorre essere proprietari dell'immobile o titolari di diritti reali di godimento (quindi non può essere esercitata da comodatari o conduttori che subaffittano).

In caso di più contitolari ognuno può decidere autonomamente l'eventuale fruizione dell'imposizione sostitutiva (la scelta però deve essere fatta contestualmente in sede di registrazione o proroga), in quanto l'esercizio può essere conveniente per uno dei comproprietari ma non per gli altri.

L'aliquota del 10% è destinata esclusivamente ai contratti di locazione a canone c.d. concordato (o convenzionato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini e relativa ad immobili situati in comuni ad alta densità abitativa.

L'elenco di tali comuni è stabilito e rivisto periodicamente dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) e comprende i capoluoghi di provincia e le più grandi città.

Come e quando si può esercitare l'opzione?

A partire dal 01 aprile 2014 l'esercizio dell'opzione della cedolare secca è possibile unicamente utilizzando l'apposito modello RLI. La scelta può essere effettuata in sede di registrazione del contratto o alla sua scadenza annuale.

Se si vuole mantenere la tassazione agevolata è obbligatorio segnalarlo in sede di proroga del contratto altrimenti automaticamente si è sottoposti al regime ordinario. Analogamente il proprietario può revocarla ad ogni scadenza annuale, sempre tramite compilazione del modello RLI. Per beneficiare di tale regime è fondamentale che sia stato messo a conoscenza l'inquilino: deve essergli inoltrata lettera raccomandata ove viene comunicata prima della sua entrata in vigore.

Che cosa comporta l'esercizio dell'opzione?

Come segnalato precedentemente comporta l'applicazione di un'aliquota sostitutiva dell'Irpef e delle Addizionali pari al 10%. I benefici sono ulteriori e sono a beneficio anche degli inquilini: 
- esenzione dal pagamento dei bolli da apporre sulle copie del contratto; 
- esenzione dal versamento dell'imposta di registro annuale; 
- impossibilità da parte del locatore di aumentare il canone in sede annuale con i c.d. parametri ISTAT.

A chi conviene l'esercizio dell'opzione?

L'abbattimento ulteriore dell'aliquota al 10% per i contratti di locazione c.d. convenzionati ha esteso notevolmente la platea di contribuenti che possono ritenere fiscalmente conveniente l'applicazione della cedolare secca. L'opzione resta sconveniente per quei contribuenti che possiedono redditi provenienti solo dal canone di locazione o che unitamente allo stesso hanno redditi da lavoro o pensione inferiori ai 7.500,00 euro. L'applicazione dell'imposta sostitutiva non permette in sede di dichiarazione dei redditi infatti di poter dedurre e/o detrarre le spese previste (es. mediche o ristrutturazione).

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