Le parti, con il contratto preliminare, possono obbligarsia stipulare in data futura un contratto per la vendita di un bene immobile, in virtù dell’art. 1351 c.c. Il contratto preliminare, infatti, consente alle parti di accordarsi in relazione ad una serie di elementi che andranno ad essere poi trasposti nel contratto definitivo. Esso richiede altresì sempre la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata. Per quanto riguarda invece il regime dei vizi del preliminare, esso è quello ordinario. Sul tema appunto della invalidità o nullità del contratto preliminare con riferimento in particolare alla concessione edilizia, la Corte di Cassazione con la recente sentenza n.
9318 del 9 maggio ha fatto delle importanti precisazioni. Nello specifico i giudici di Piazza Cavour hanno statuito che il contratto preliminare di compravendita di un immobile valido anche se privo degli estremi della sanatoria proprio perché la legge riserva tale trattamento ai soli contratti ad effetti reali.
La Cassazione avvalla la tesi del ricorrente
La questione da cui trae origine l’autorevole sentenza ruota attorno alla richiesta da parte del promittente acquirente dell’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art 2923 cod. civ. con il quale l’altra parte si era obbligata a vendere un terreno agricolo su cui era stata costruita una casa per civile abitazione. Dopo il rigetto da parte dei giudici di I^ e II ^ della domanda di trasferimento coattivo da parte del promittente acquirente del terreno agricolo, perché mancava la documentazione che attestava il versamento dell'oblazione relativa al condono edilizio, i giudici della Cassazione hanno invece ribaltato il verdetto.
Il ricorso proposto dal promittente l’acquirente ha evidenziato che l’interpretazione data dai giudici di merito era errata poiché nessuna norma di legge dispone che ai fini della validità del contratto preliminare l'indicazione di tali elementi è necessaria. Inoltre i documenti relativi alla concessione edilizia e alla sanatoria potevano essere prodotti al momento della pronunzia della sentenza ex art.
2932 cod. civ. che produce gli effetti del contratto non concluso.
Immune da nullità il contratto preliminare privo del condono edilizio
I giudici di legittimità nell’accogliere la tesi del ricorrente promittente compratore si sono soffermati innanzitutto sulla portata dell’art. 40 della L n. 47 del 1985, che disciplina appunto le vicende negoziali relative ad immobili privi della concessione edificatoria.
Da qui lo spunto per la ragionevole precisazione secondo cui la sanzione della nullità, prevista quindi dall'articolo 40 Ln. 47/85 non può certamente applicarsi ai contratti ad effetti obbligatori quale quello preliminare ma si riferisce esclusivamente ai contratti con effetti traslativi. Logica conseguenza del presente assunto è la possibilità di produrre tutta la documentazione relative alla regolarità dell’edificazione al momento della stipula del contratto traslativo definitivo o in alternativa nel corso di giudizio, prima della sentenza definitiva.
Dunque proprio perché tale documentazione riguardante il condono non è necessaria ai fini della validità del contratto preliminare, deve ritenersi legittima la formulazione della domanda dell’esecuzione in forma specifica se c'è inadempimento dell'obbligo di concludere un contratto.
Infine gli Ermellini hanno anche affermato che la Corte d’appello prima di sollevare d'ufficio la questione sulla mancata individuazione catastale dell'immobile da trasferire avrebbe dovuto concedere alla parti la possibilità di difendersi sul punto indicando la relativa questione. La parola passa quindi nuovamente alla Corte d’Appello a cui la Cassazione ha rinviato il giudizio che deve valutare l'indispensabilità della documentazione di cui il promittente acquirente ha domandato l'ammissione.
