Immaginiamo di aver costruito una veranda senza autorizzazione del Comune. In questi casi in assenza del rilascio del relativo permesso di costruire, il Comune dopo quanto tempo può ordinare l’abbattimento dell’opera?

La risposta presuppone una premessa fondamentale ovvero che il reato di abuso edilizio è un concetto bene distinto dall’ordine di demolizione. Se infatti il primo si prescrive in 5 o 4 anni a seconda che ci sia stata o no la citazione a giudizio, il secondo non si prescrive mai

Veranda costruita in assenza del permesso di costruire: cosa succede?

Il comune, anche se il reato di abuso edilizio sussiste oramai da molti anni, può sempre ordinare l’abbattimento della veranda.

E questo in definitiva quanto previsto da una recente sentenza del TAR che Puglia (sent. n. 1601/16). Il Comune quindi è tenuto a controllare il rispetto della normativa urbanistica. Dopo le necessarie verifiche, quindi che possono essere espletate sempre, se viene a scoprire un opera abusiva, può procedere ad ordinare la demolizione, indipendentemente dalla prescrizione o meno del reato di abuso edilizio.

Sebbene infatti siano trascorsi molti anni dalla costruzione dell’opera abusiva, il titolo edilizio risulta sempre necessario. In tal senso il rispetto della normativa urbanistica presuppone una legittimazione dell’amministrazione (inesauribile) ad intervenire per ripristinare la situazione ‘ex ante’, sanzionando cosi’ l’abuso edilizio.

Autorizzazione del condominio: ci vuole per la veranda ?

Discorso diverso deve farsi per il caso della necessità o meno dell’autorizzazione degli altri condòmini, nel caso in cui si vuole costruire una veranda sul balcone.

Ebbene qui il proprietario dell’appartamento non deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. Deve solo informare dei lavori l’amministratore di condominio, che dovrà poi informare l’assemblea. Infatti, come più volte sottolineato dalla cassazione non esiste una disposizione di legge che impone al condòmino di chiedere un’autorizzazione all’assemblea. Allo stesso modo il comune non può subordinare il rilascio del permesso di costruire al consenso dei condòmini.

L’amministrazione locale deve infatti solo controllare il rispetto della normativa urbanistica che è differente dalle norme civilistiche in tema di condominio. Qualora la veranda dovesse ledere il decoro architettonico del palazzo o mettere in pericolo la stabilità dello stesso, il proprietario potrebbe rischiare una causa civile per il suo abbattimento.

Modifiche all’interno della casa: balcone che diventa veranda

Il proprietario ha anche la possibilità di trasformare in veranda un balcone di sua proprietà esclusiva ma solo a 3 condizioni.

Ovvero la nuova costruzione

  • non deve essere vietata dal regolamento condominiale contrattuale.
  • non deve comportare un danno (alle stabilità o alla sicurezza )delle parti comuni del condominio e pregiudicare il decoro architettonico del palazzo
  • non deve limitare l’ingresso di aria e di luce nel vano scala sul quale affaccia il balcone.

La Cassazione precisa che le opere e le modifiche sono ammesse, pur rispettando le norme in materia urbanistica e i regolamenti edilizi.

E' infatti bene tener presente che se un’opera ha ricevuto il nulla osta da parte del comune ciò non significa che sia conforme alle regole civilistiche, dovendosi dunque ritenere illegittima. La trasformazione del balcone in veranda non presuppone il rispetto delle norme sulle distanze minime. Essa non può implicare nemmeno un ricalcolo dei millesimi nonostante l’aumento della superficie.

Per la rettifica o modifica delle tabelle è necessaria una modifica importante che determini un’alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

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